Fünf Schlafzimmer, eine gedeckte Terrasse für den Morgenkaffee und ein eigener Garten, in dem die Sonne im Sommer bis gegen 21 Uhr steht. An der Friedhofstrasse 5b in 5222 Umiken entsteht Ihr Zuhause — schlüsselfertig gebaut von der Marlin Immobilien AG, und Küche, Böden und Platten wählen Sie noch selbst aus.
Eine der beiden Hälften ist bereits vergeben — die zweite wartet auf Sie.
Zu verkaufen
Letzte Hälfte
Wer heute in Brugg und Umiken ein Haus sucht, findet fünfzehn Angebote. Ein neu gebautes Doppeleinfamilienhaus ist genau eines darunter — dieses. Und weil die linke Hälfte bereits vergeben ist, gibt es davon noch eine einzige.
Ein anderes neu gebautes Doppelhaus der Region kostet gleich viel — und ist rund ein Viertel kleiner. Für denselben Preis bekommen Sie hier fünf Schlafzimmer, eine eigene Parzelle mit Garten rundum und den Garagenplatz im Untergeschoss.
Und im Vergleich zu einer neuen Eigentumswohnung im Dorf: rund vier Prozent mehr — dafür ein ganzes Haus statt einer Wohnung, ein eigener Garten, eine eigene Garage und Entscheidungen, die Sie allein treffen.
Marktabgleich vom 9. September 2026 auf homegate.ch, immoscout24.ch, neubauprojekte.ch und comparis.ch — Umiken 5222 und Brugg 5200 sowie Doppeleinfamilienhäuser im Umkreis von 10 km um Brugg. Grundlage sind die auf diesen Portalen inserierten Angebote zu diesem Datum; die Angebotslage kann sich jederzeit ändern. Flächen sind zwischen Inseraten nicht einheitlich definiert — die 221 m² sind die Nettowohnfläche über vier Ebenen gemäss Baueingabeplan vom 27. August 2026.
An der Friedhofstrasse in Umiken entsteht ein Doppeleinfamilienhaus mit ruhiger, zurückhaltender Formensprache und einem Satteldach mit 30 Grad Neigung. Die linke Haushälfte ist verkauft — für die rechte Haushälfte auf der eigenen Parzelle Nr. 5205 (317 m²) dürfen wir Ihnen dieses Angebot unterbreiten.
Damit sind fünf Schlafzimmer möglich — drei im Obergeschoss, zwei im Dachgeschoss.
Sie kommen zu einem Zeitpunkt dazu, an dem noch etwas geht: Das Projekt ist in der Baubewilligungsphase, die Baueingabe bei der Stadt Brugg erfolgt im September 2026. Küche, Böden, Platten und Sanitärapparate wählen Sie mit — diese Freiheit gibt es nur jetzt, vor dem Bau.
Das Projekt stammt von der Marlin Immobilien AG. Sie kaufen bei uns und werden von uns begleitet — vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe. Gebaut wird schlüsselfertig zu einem Globalpreis inklusive Mehrwertsteuer, ausgeführt durch unsere Totalunternehmerin, die Idealbau Architektur AG.
Einsteinbacksteinmauerwerk 17.5 cm mit 18 cm Aussendämmung, nach SIA-Standard erstellt — Wände, die Wärme speichern und Ruhe geben.
Bodenheizung auf allen Geschossen, 400-Liter-Boiler über die Wärmepumpe. Heizen und Warmwasser aus Umgebungsluft und Strom — tiefe Betriebskosten, bereit für Ihre eigene Photovoltaik.
Kunststofffenster weiss mit elektrisch angetriebenen Verbundraffstoren — Sonnenschutz auf Knopfdruck.
Aluminium-Hauseingangstüre RC 3 mit 5-fach-Sicherheitsschloss, Sektionaltor mit Torautomat für die Garage.
Leerrohre für eine spätere Photovoltaik-Anlage und für die Ladestation in der Garage sind gemäss Baueingabeplan eingebaut.
Drei Zimmer und das Bad im Obergeschoss, zwei weitere Zimmer von rund 35 und 32 m² mit vier Dachfenstern im Dachgeschoss. Keller, Waschraum und Garage im Untergeschoss.
Drohnenaufnahmen vom Quartier und von Ihrer Parzelle, dazu die Visualisierungen des Architekten. In einer Minute sehen Sie, wo das Haus steht und wie es wird.
Die Aussenaufnahmen sind echte Drohnenbilder vom 2. Mai 2025 und zeigen die Parzelle im heutigen Zustand. Die Innen- und Aussenansichten des Hauses sind Visualisierungen und im Bild als solche gekennzeichnet.
Alle Bilder sind Visualisierungen des Architekten vom September 2026. Verbindlicher Planstand ist die Baueingabe vom 27. August 2026. Die tatsächliche Materialisierung wird mit Ihnen festgelegt und kann abweichen; verbindlich sind der unterzeichnete Grundstückkaufvertrag und der Bauvertrag Nr. 6471 B.
«Von A–Z einwandfrei und zu vollster Zufriedenheit. Kompetente, professionelle und angenehme Zusammenarbeit.»
RRichard Lobsiger · Google-Bewertung · 5.0 von 5 bei über 30 BewertungenVergleichsbasis sind die eigenen Zahlen dieses Objekts (Gesamtinvestition CHF 1'590'000.–, 20 % Eigenmittel, Zins 0.80 %, Amortisation auf zwei Drittel in 15 Jahren). Es wird bewusst keine Marktmiete gegenübergestellt.
Pläne der Baueingabe vom 27.08.2026, Plan-Nr. 6471/01. Das Verkaufsobjekt ist jeweils die rechte Haushälfte. Flächen dieser Hälfte: UG Garage 18.00 m², Entrée 18.50 m², Keller 14.40 m², Waschraum 10.19 m², Technik 7.80 m² · EG Wohnen/Essen 40.07 m², Küche 10.87 m², Dusche/WC 3.16 m², Reduit 2.10 m², gedeckte Terrasse 15.03 m² · OG Zimmer 18.81 / 13.79 / 27.82 m², Bad 9.00 m², Vorplatz 4.85 m² · DG Zimmer 35.14 m² und 32.03 m².
Die Eckdaten stehen oben in der Übersicht. Hier finden Sie alle Masse, Flächen und Vertragsangaben zum Nachlesen.
| Gesamtinvestition | CHF 1'590'000.– schlüsselfertig, approximativ — Grundstück, Werkpreis inkl. MWST und approximative Baunebenkosten. Sicherheitsnachweis und Gebäudeenergieausweis inbegriffen. Zusätzlich zu Ihren Lasten: Verschreibungskosten (Notar und Grundbuch) von ca. 1.2 % sowie die Handänderungssteuer. |
| Projekt und Verkauf | Marlin Immobilien AG, Riedweg 4, 3212 Gurmels |
| Objekt | Rechte Hälfte des Doppeleinfamilienhauses (Friedhofstrasse 5b), Parzelle Nr. 5205 |
| Grundstücksfläche | 316.94 m² (Nachbarparzelle Nr. 8140 mit 333.22 m², linke Hälfte, verkauft) |
| Nettowohnfläche | ca. 221 m² über vier Ebenen |
| Bruttogeschossfläche | ca. 345 m² (BGF beider Hälften 690.15 m² nach Baueingabeplan) |
| Umschwung | ca. 148 m² rund ums Haus — Rasen, Bepflanzung, sickerfähiger Belag bei der Zufahrt und die gedeckte Terrasse von 15.03 m² |
| Gebäudevolumen | 1'027 m³ nach SIA 416 (Doppelhaus total 2'054.46 m³) |
| Zimmer | 6.5 über vier Ebenen |
| Schlafzimmer | 5 — drei im Obergeschoss, zwei im Dachgeschoss (ca. 35 und 32 m²) |
| Wohnen und Essen | 40.07 m² in einem Raum, 10.29 m Raumtiefe |
| Nassräume | Bad 9.00 m² mit Badewanne (OG) · Dusche/WC 3.16 m² (EG) |
| Dachfenster | 4 Stück 78/140 cm im Dachgeschoss |
| Terrasse | ca. 15 m², teilweise gedeckt, Ausrichtung Süd-Südost (147°) |
| Garage | 1 Garagenplatz im Untergeschoss, 18.00 m², Sektionaltor mit Torautomat · Leerrohr für Ladestation |
| Bauzone | Kernzone, Stadt Brugg |
| Grünflächenziffer | 0.498 (Vorgabe erfüllt) · Versiegelungsanteil 0.212 — beides für beide Parzellen zusammen berechnet |
| Heizung und Kühlung | Luft/Wasser-Wärmepumpe mit Bodenheizung — heizt im Winter und kühlt im Sommer über dieselben Leitungen · 400 l Boiler |
| Planstand | Baueingabepläne vom 27.08.2026, Plan-Nr. 6471/01–08 · Bezugshöhe EG ±0.00 = 349.43 m ü. M. |
| Termine | Baueingabe September 2026 · Bauzeit ca. 12 Monate ab rechtskräftiger Baubewilligung |
| Totalunternehmerin | Idealbau Architektur AG, Bützberg — Bauvertrag Nr. 6471 B |
| Finanzierungspartnerin | Aargauische Kantonalbank, Geschäftsstelle Brugg |
Zu den Flächen: Die Bruttogeschossfläche von 690.15 m² und das Gebäudevolumen von 2'054.46 m³ im Baueingabeplan 6471/08 gelten für das ganze Doppelhaus; pro Haushälfte sind das 345 m² und 1'027 m³. Der Umschwung von rund 148 m² ergibt sich aus Ihrer Parzelle von 316.94 m² abzüglich der halben überbauten Fläche des Doppelhauses (337.81 m²). Die exakte Aufteilung der überbauten Fläche auf die beiden Parzellen weist der Baueingabeplan nicht separat aus — verbindlich wird sie mit dem Ausführungsplan.
Alle Angaben ohne Gewähr und approximativ. Massgebend sind der öffentlich beurkundete Grundstückkaufvertrag und der Bauvertrag Nr. 6471 B.
Der Sommer 2026 war der heisseste, den die Schweiz je gemessen hat. An 69 von 149 Messstationen fielen die Rekorde für Hitzetage, an 43 Stationen wurde die höchste je gemessene Temperatur erreicht. In Basel kletterte das Thermometer am 30. Juli auf 39.7 Grad — der höchste Wert, der auf der Alpennordseite je registriert wurde. Und 30 Stationen verzeichneten so viele Tropennächte wie nie zuvor.
Die Luft/Wasser-Wärmepumpe läuft im Sommer umgekehrt: Statt zu heizen, führt sie die Wärme aus dem Haus ab — durch dieselben Leitungen im Boden, durch die sie im Winter heizt. Kein zusätzliches Gerät, keine Split-Klimaanlage an der Fassade, kein Lüftergerausch im Wohnzimmer. Der Boden wird angenehm kühl, die Raumtemperatur sinkt spürbar, und Sie merken davon nichts ausser dem Unterschied.
Das ist keine Nachrüstung und kein Aufpreis. Es ist bereits im Werkpreis enthalten, weil Bodenheizung und Wärmepumpe von Anfang an so geplant sind. Bei einem Altbau mit Radiatoren lässt sich das nicht nachträglich herstellen.
Eine Bodenkühlung arbeitet anders als eine Klimaanlage: Sie senkt die Raumtemperatur spürbar und gleichmässig, entfeuchtet die Luft aber nicht und wird bewusst nicht auf sehr tiefe Vorlauftemperaturen gefahren, damit sich kein Kondenswasser bildet. Wer eine Wohnung auf 18 Grad herunterkühlen will, braucht etwas anderes. Wer an einem 35-Grad-Tag ein Haus betreten möchte, in dem es sich aushalten lässt, ist damit richtig bedient. Die konkrete Auslegung gehen wir mit Ihnen und der Totalunternehmerin durch.
Das Haus hat zwei Sonnenplätze. Die gedeckte Terrasse schaut nach Süd-Südost — dort liegt die Sonne vom Morgen bis in den Nachmittag, und am kürzesten Tag des Jahres von morgens bis zum Untergang. Der Rasen hinter dem Haus schaut nach Nord-Nordwest und bekommt im Sommer die Abendsonne bis gegen 21:20 Uhr. Frühstück vorne, Feierabend hinten.
| Datum | Terrasse Süd-Südost | Garten Nord-Nordwest |
|---|---|---|
| 21. Juni | 06:00–15:35 · 9.6 h | 15:40–21:20 · 5.7 h |
| 21. März / 23. Sept. | 07:35–16:45 · 9.2 h | 16:50–19:35 · 2.7 h |
| 21. Dezember | 08:20–16:30 · 8.2 h | — |
Sonne über dem Horizont: 05:35–21:25 am 21. Juni (Höchststand 66°), 07:35–19:35 zur Tagundnachtgleiche (43°), 08:15–16:35 am 21. Dezember (19°). Am kürzesten Tag steht sie den ganzen Tag vor der Terrasse — von 08:20 bis zum Untergang. Im Juni wandert sie am Nachmittag um das Haus herum in den Garten und bleibt dort bis gegen 21:20 Uhr. Genau deshalb sind es zwei Plätze und nicht einer.
So gerechnet: Standort 47.4815° N / 8.1897° E, umgerechnet aus dem Grenzpunkt LV95 2'656'613.71 / 1'259'242.80 im Situationsplan 6471/08. Sonnenstand nach dem NOAA-Verfahren, Zeiten in Mitteleuropäischer Zeit beziehungsweise Sommerzeit. Die Ausrichtung ist am 10.09.2026 gegen die amtliche Vermessung geprüft: Die Friedhofstrasse verläuft hier mit einem Azimut von 57.5°, die Parzelle liegt auf deren Nordwestseite; daraus ergeben sich 147° für die strassenseitige Terrasse und 327° für den Rasen. Angegeben ist der geometrische Horizont — Nachbargebäude, Bäume und der Höhenzug im Westen kürzen die tatsächliche Sonnenscheindauer am Abend etwas ab.
Die meisten Menschen wissen nicht genau, was sie sich leisten können. Und viele fragen bei der Bank nicht nach, weil sie fürchten, sich zu blamieren. Das ist schade — die Rechnung ist einfacher, als sie aussieht, und Sie sollten sie kennen, bevor Sie mit jemandem darüber reden. Deshalb legen wir sie hier offen, gerechnet nach den Regeln der Aargauischen Kantonalbank in Brugg.
Bei einer Gesamtinvestition von CHF 1'590'000.– sind das CHF 318'000.–. Davon müssen mindestens 10 % des Kaufpreises, also CHF 159'000.–, aus frei verfügbarem Vermögen kommen: Erspartes, Säule 3a, ein Erbvorbezug oder eine Schenkung. Die anderen CHF 159'000.– dürfen aus der Pensionskasse stammen — als Vorbezug oder als Verpfändung. Viele unterschätzen, wie viel in der zweiten Säule schon liegt.
Sie rechnet mit einem kalkulatorischen Zins von 5 %, damit die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen hält. Dazu 1 % des Kaufpreises für Unterhalt und Nebenkosten sowie die Amortisation. Hier ergibt das CHF 63'600.– + CHF 15'900.– + CHF 14'840.– = CHF 94'340.– pro Jahr. Diese Summe darf höchstens 40 % Ihres Nettoeinkommens ausmachen — es braucht also rund CHF 235'850.– netto im Jahr oder CHF 19'654.– im Monat. Brutto entspricht das je nach Sozial- und Pensionskassenabzügen etwa CHF 268'011.– bis CHF 287'622.–. Ihre effektiven Kosten liegen deutlich tiefer; die 5 % sind reine Vorsicht der Bank.
Was die Hypothek über 66 % des Werts hinausgeht, ist innert 15 Jahren zurückzuzahlen oder spätestens bis zum Erreichen des Pensionsalters. Von CHF 1'272'000.– auf CHF 1'049'400.– sind das CHF 222'600.– oder rund CHF 1'237.– im Monat. Dieses Geld ist nicht weg — es wird Ihr Eigenkapital.
Und wenn eine dieser Zahlen bei Ihnen nicht aufgeht? Dann sagen wir es Ihnen — offen, früh und ohne dass es Sie etwas kostet. Ein Gespräch, das mit einer Absage der Bank endet, hilft niemandem. Oft gibt es aber Wege, die man von aussen nicht sieht: ein zweiter Schuldner im Vertrag, ein Erbvorbezug, eine andere Aufteilung zwischen freien Mitteln und Pensionskasse, oder eine längere Amortisationsdauer. Und Ihr Geld ist unterwegs geschützt: Die Teilzahlungen gehen nicht an die Baufirma, sondern auf ein Treuhandkonto bei einer Bank, über das die Totalunternehmerin und ein unabhängiger Treuhänder nur gemeinsam verfügen. Genau das schauen wir mit Ihnen an, bevor Sie irgendwo einen Antrag stellen.
Alle Zahlen sind Richtwerte nach den Tragbarkeitsregeln der Aargauischen Kantonalbank in Brugg und ersetzen keine Finanz- oder Hypothekarberatung. Verbindlich prüft und entscheidet das Finanzinstitut. Für dieses Projekt arbeiten wir mit der Aargauischen Kantonalbank in Brugg zusammen; die Zahlen oben sind nach deren Tragbarkeitsregeln gerechnet.
Videogespräch über Google Meet, rund 30 Minuten, ohne Anfahrt. Wir gehen Pläne, Baubeschrieb und Kostenaufstellung Position für Position durch. Unverbindlich.
Für dieses Projekt arbeiten wir mit der Aargauischen Kantonalbank in Brugg zusammen. Sie erhalten dort Offerte und Finanzierungsbestätigung.
Ihr verbindliches Angebot mit der Finanzierungsbestätigung. Wir prüfen sorgfältig und melden uns direkt bei Ihnen.
Reservationsvertrag mit Anzahlung von CHF 75'000.–, die beim Kauf angerechnet wird. Danach Grundstückkaufvertrag beim Notar und Bauvertrag mit der Totalunternehmerin. Ihre Teilzahlungen laufen anschliessend über ein Treuhandkonto — nicht direkt an die Baufirma.
Umiken ist der westliche Ortsteil der Stadt Brugg, eingebettet zwischen Aare, Wald und kurzen Wegen. Die Bushaltestelle liegt rund 120 Meter entfernt, Kindergarten und Schule 220 Meter, der Bahnhof Brugg mit direkten Verbindungen nach Zürich, Basel, Luzern und Bern in 2.5 Kilometern. Ein gepflegtes Wohnquartier mit wenig Verkehr — gemacht für Familien.
Vor der Haustür — Anschluss Richtung Brugg.
Kurze, sichere Schulwege ohne Hauptstrasse.
Direktverbindungen nach Zürich, Basel, Luzern und Bern.
Luftlinie — medizinische Versorgung gleich nebenan.
A3 und A1 — schnell im ganzen Mittelland unterwegs.
Wir beantworten sie gerne persönlich — unverbindlich und kostenlos.
Frage per WhatsApp Frage per E-Mail +41 26 526 33 93«Die Besichtigung mit Frau Dukova war hervorragend organisiert. Mit grosser Leidenschaft, Kompetenz und Hingabe wurde die Immobilie präsentiert.»
SSimon · Google-Bewertung«Von A–Z einwandfrei und zu vollster Zufriedenheit. Kompetente, professionelle und angenehme Zusammenarbeit.»
RRichard Lobsiger · Google-Bewertung«Herr Sulzer hat sehr gutes Know-how und hat mir viele hilfreiche Tipps gegeben.»
FFabian Marmet · Google-BewertungPläne zeigen viel — wie die Räume zusammenspielen, was der Ausbau kostet und was sich jetzt noch ändern lässt, zeigt das Gespräch. Rund 30 Minuten über Google Meet, ohne Anfahrt. Wählen Sie Ihren Wunschtermin; die Parzelle schauen wir uns danach gerne gemeinsam vor Ort an.
Aneta Dukova und Werner Sulzer begleiten Sie persönlich — von der ersten Projektvorstellung über die Finanzierung mit der Aargauischen Kantonalbank bis zur Schlüsselübergabe. Über 200 erfolgreiche Transaktionen, alles aus einer Hand.
MARLIN Immobilien AG
Riedweg 4, 3212 Gurmels
+41 26 526 33 93 · WhatsApp · wohnen@marlin-immo.ch · marlin-immo.ch
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