Der Besitz einer Liegenschaft in der Schweiz schafft Sicherheit, bringt jedoch stets steuerliche Verantwortung mit sich. Wer seine Situation frühzeitig analysiert und vorhandene Abzüge optimal nutzt, kann die persönliche Steuerlast spürbar reduzieren. Gleichzeitig steht ein bedeutender Systemwechsel bevor, der das Wohneigentum ab 2028 neu ordnet und strategische Entscheide notwendig macht.
Eigenmietwert vor dem Aus – aber erst in einigen Jahren
Die Schweizer Stimmberechtigten haben im September 2025 den Systemwechsel offiziell bestätigt. Der Eigenmietwert, also das fiktive Einkommen aus selbstgenutztem Wohneigentum, wird abgeschafft. Für Eigentümer ohne Hypothek entsteht dadurch eine spürbare Entlastung, da dieses zusätzliche Einkommen künftig nicht mehr versteuert wird.
Der Wechsel erfolgt jedoch nicht sofort. Die Umsetzung greift voraussichtlich ab der Steuerperiode 2028. Bis dahin bleibt das aktuelle System bestehen. Die Übergangszeit sollte genutzt werden, um Hypotheken, Unterhaltsstrategien und mögliche Investitionen neu zu ordnen. Besonders verschuldete Eigentümer sind gefordert, da der heute mögliche Abzug der Hypothekarzinsen mittelfristig nur noch eingeschränkt zur Verfügung stehen wird. Vermieter bleiben vom Systemwechsel vorerst unberührt, da weiterhin die bestehenden Regeln gelten.
Abzüge 2025: Diese Möglichkeiten bestehen weiterhin
2025 profitieren Eigentümer erneut von den bekannten Abzugsmöglichkeiten. Hypothekarzinsen bleiben voll abzugsfähig und können die Steuerlast deutlich senken. Mit Einführung des neuen Systems wird dieser Vorteil bei selbstbewohntem Eigentum jedoch nur noch eingeschränkt bestehen.
Unterhalts- und Reparaturarbeiten gelten weiterhin als abzugsfähige werterhaltende Aufwendungen. Dazu gehören Malerarbeiten, Ersatz von Haushaltsgeräten oder Instandstellung von Sanitäranlagen. Investitionen, die den Wert der Liegenschaft erhöhen, lassen sich dagegen steuerlich nicht abziehen. Es lohnt sich, sämtliche Belege sauber aufzubewahren, um eine korrekte Deklaration sicherzustellen.
Energetische Sanierungen bleiben besonders attraktiv. Wärmepumpen, Solaranlagen oder eine verbesserte Dämmung werden steuerlich gefördert. Einige Kantone erlauben zudem, höhere Kosten über mehrere Jahre zu verteilen. Wer eine umfassende Modernisierung plant, kann damit langfristig Energie sparen und gleichzeitig den steuerlichen Nutzen optimieren.
Vermietung und Verkauf: steuerliche Besonderheiten im Blick behalten
Wer seine Liegenschaft vermietet, deklariert die erzielten Mieteinnahmen als Einkommen. Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen bleiben weiterhin abzugsfähig. Bei Vermietungen deutlich unter Marktwert sowie bei kurzfristigen Nutzungsformen wie Airbnb gelten besondere Regeln, die sorgfältig geprüft werden sollten.
Beim Verkauf einer Liegenschaft fällt unverändert die Grundstückgewinnsteuer an. Sie wird kantonal erhoben und hängt stark von der Haltedauer ab. Eine lange Besitzdauer kann die Steuer deutlich reduzieren. Aufgrund der komplexen Berechnung empfiehlt sich eine frühzeitige Planung, insbesondere wenn ein Verkauf in den kommenden Jahren möglich erscheint.
Strategische Planung hilft, steuerliche Vorteile auszuschöpfen
Eine gute Dokumentation der laufenden Kosten ist zentral. Alle Rechnungen zu Unterhalt, Renovationen und Hypothekarzinsen sollten während des Jahres geordnet gesammelt werden. Danach lässt sich prüfen, ob ein Pauschalabzug oder der effektive Abzug vorteilhafter ist. Grössere Renovationen können sinnvoll über mehrere Jahre verteilt werden, um Abzugsmöglichkeiten optimal zu nutzen.
Für Eigentümer, die grössere Veränderungen an ihrer Liegenschaft planen oder über eine Anpassung der Hypothek nachdenken, lohnt sich professionelle Beratung. Steuerliche Aspekte, Marktentwicklungen, steigende Energieanforderungen und die persönliche Lebenssituation greifen ineinander. Eine abgestimmte Strategie schafft Klarheit und verhindert Überraschungen, besonders im Hinblick auf die kommenden Änderungen beim Eigenmietwert.
Fazit: Veränderungen antizipieren und Chancen nutzen
Der bevorstehende Systemwechsel markiert einen wichtigen Wendepunkt für Eigentümer in der Schweiz. Während die Abschaffung des Eigenmietwerts langfristig Entlastung schafft, entsteht durch den eingeschränkten Zinsabzug neuer Planungsbedarf. Wer Unterhaltskosten strukturiert erfasst, Investitionen sorgfältig plant und energetische Verbesserungen gezielt nutzt, kann seine Steuerbelastung 2025 und in den folgenden Jahren deutlich optimieren.
Angaben ohne Gewähr. Stand Dezember 2025.