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Was ist der GEAK?
Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) ist das offizielle, schweizweit einheitliche Instrument zur Bewertung der Energieeffizienz von Gebäuden. Er wurde 2009 von den Kantonen gemeinsam mit dem Bundesamt für Energie (BFE) und dem Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) eingeführt. Nur zertifizierte GEAK-Experten dürfen den Ausweis ausstellen.
Der GEAK bewertet Ihr Gebäude auf zwei Ebenen und vergibt jeweils eine Klasse von A (sehr effizient) bis G (wenig effizient):
Gebäudehülle — bewertet die Dämmung, Fenster und die thermische Qualität der Aussenhülle.
Gesamtenergieeffizienz — berücksichtigt zusätzlich Heizung, Warmwasser, Elektrogeräte und den Einsatz erneuerbarer Energien.
Diese Energieetikette funktioniert ähnlich wie die bekannten Labels bei Haushaltsgeräten und macht verschiedene Gebäude auf einen Blick vergleichbar. Ein GEAK ist 10 Jahre gültig, sofern keine wesentlichen baulichen Veränderungen vorgenommen werden.
Pflicht oder freiwillig – die Kurzantwort
Das Wichtigste in Kürze
Der GEAK ist beim Hausverkauf in vier Kantonen obligatorisch: Freiburg, Waadt, Neuenburg und Jura. In den übrigen 22 Kantonen ist er grundsätzlich freiwillig – wird aber zunehmend zum Standard bei Immobilientransaktionen und ist in vielen Kantonen Voraussetzung für Fördergelder bei Sanierungen.
In der Deutschschweiz ist der Energieausweis beim Verkauf von privatem Wohneigentum in den meisten Fällen nicht vorgeschrieben. Die obligatorische Vorlage gilt primär in der Westschweiz. Doch Vorsicht: Selbst wenn kein gesetzliches Obligatorium besteht, verlangen immer mehr Käufer, Banken und Makler einen gültigen GEAK. Einige Banken bieten sogar bessere Hypothekarkonditionen, wenn ein GEAK vorliegt.
Alle 26 Kantone im Detail
Die nachfolgende Übersicht zeigt den aktuellen Stand der GEAK-Pflicht in allen Schweizer Kantonen beim Immobilienverkauf (Handänderung). Kantone mit Obligatorium sind mit ★ markiert.
| Kanton | Status | Besonderheiten & Hinweise |
|---|---|---|
| Aargau (AG) | Teilpflicht | Freiwillig beim Verkauf. GEAK Plus Pflicht bei Elektroheizungen (innert 5 Jahren). GEAK-Klasse D ermöglicht vereinfachten fossilen Heizungsersatz. Förderung: CHF 1’000 (EFH) / 1’500 (MFH). |
| Appenzell A.Rh. (AR) | Freiwillig | GEAK Plus bei Förderanträgen für Gebäudehülle verlangt. |
| Appenzell I.Rh. (AI) | Freiwillig | GEAK Plus Förderung verfügbar. |
| Basel-Landschaft (BL) | Freiwillig | Förderung: CHF 1’000 (EFH) / CHF 1’500 (MFH) für GEAK Plus. |
| Basel-Stadt (BS) | Freiwillig | Förderung an tatsächliche Umsetzung der Energiemassnahmen gebunden. |
| Bern (BE) | Teilpflicht | Freiwillig beim Verkauf. GEAK ist Voraussetzung für Fördergelder beim Heizungsersatz. Verbesserung um 2 GEAK-Klassen für Förderberechtigung erforderlich. Förderung: CHF 1’000 (EFH) / 1’500 (MFH). |
| ★ Freiburg (FR) | OBLIGATORISCH | GEAK bei jeder Handänderung und für Neubauten obligatorisch (seit August 2013). Vorreiterkanton der Schweiz. |
| Genf (GE) | Freiwillig | Eigenes kantonales Bewertungssystem (IDC). GEAK wird anerkannt, Förderung verfügbar. |
| Glarus (GL) | Freiwillig | GEAK Plus Förderung vorhanden. |
| Graubünden (GR) | Freiwillig | Förderung für GEAK Plus vorhanden. |
| ★ Jura (JU) | OBLIGATORISCH | GEAK beim Verkauf (Eigentümerwechsel) obligatorisch. |
| Luzern (LU) | Freiwillig | Förderung: CHF 1’000 (EFH) / 1’500 (MFH). Stadt Luzern zusätzlich 30% der Kosten (max. CHF 1’100). |
| ★ Neuenburg (NE) | OBLIGATORISCH | GEAK obligatorisch in drei Fällen: bei Handänderung, bei Heizungsersatz und bei Baubewilligungen für Umbauten. |
| Nidwalden (NW) | Freiwillig | GEAK Plus Förderung vorhanden. |
| Obwalden (OW) | Freiwillig | GEAK Plus Förderung vorhanden. |
| Schaffhausen (SH) | Freiwillig | Förderung: CHF 1’000 (EFH) / CHF 1’500 (MFH). |
| Schwyz (SZ) | Freiwillig | GEAK Plus Förderung vorhanden. |
| Solothurn (SO) | Freiwillig | Grosszügige Förderung: 50% der Kosten, max. CHF 1’100 (EFH) / CHF 1’800 (MFH). |
| St. Gallen (SG) | Freiwillig | Förderung verfügbar. Wachsender Druck zum Umstieg auf erneuerbare Heizsysteme. |
| Tessin (TI) | Freiwillig | Eigene kantonale Regelungen. GEAK wird anerkannt. |
| Thurgau (TG) | Freiwillig | Förderung: CHF 1’000 (EFH) / CHF 1’500 (MFH). Energiegesetz fokussiert auf Erneuerbare. |
| Uri (UR) | Freiwillig | GEAK Plus Förderung vorhanden. |
| ★ Waadt (VD) | OBLIGATORISCH | GEAK bei Handänderung und Neubauten obligatorisch. Zusätzlich: Sanierungspflicht auf Stufe D in Planung. |
| Wallis (VS) | Freiwillig | Kantonale Förderung verfügbar. |
| Zug (ZG) | Freiwillig | GEAK Plus Förderung vorhanden. |
| Zürich (ZH) | Teilpflicht | Freiwillig beim Verkauf. Seit Sept. 2022 verschärfte Energievorschriften (Neubauten / Heizungsersatz). Förderung: CHF 1’000 (EFH) / 1’500 (MFH). |
💡 Tipp von Marlin Immobilien
Auch in Kantonen ohne GEAK-Pflicht kann ein Energieausweis den Verkaufspreis positiv beeinflussen. Käufer schätzen die Transparenz – und Banken bieten zunehmend bessere Hypothekarkonditionen für energieeffiziente Gebäude.
Was kostet ein GEAK?
Die Kosten hängen von Gebäudegrösse, Gebäudetyp und der gewählten GEAK-Variante ab. Die folgende Übersicht gibt eine realistische Orientierung:
GEAK Basis – EFH
CHF 450 – 750
Vierseitiger Energieausweis mit Etikette
GEAK Basis – MFH
CHF 500 – 900
Aufwand steigt mit Anzahl Wohneinheiten
GEAK Plus – EFH
CHF 1’400 – 2’500
Inkl. Beratungsbericht mit 3 Sanierungsvarianten
GEAK Plus – MFH
CHF 1’850 – 5’000
Bis 10 Wohneinheiten, darüber auf Anfrage
Hinzu kommen Zertifikationsgebühren: CHF 80 für den GEAK bzw. CHF 190 für den GEAK Plus. Bei mangelhaften oder fehlenden Planunterlagen können Mehrkosten anfallen.
Fördergelder nach Kanton
Die Erstellung eines GEAK Plus wird in den meisten Kantonen finanziell gefördert. Die typischen Beiträge liegen bei CHF 1’000 bis 1’500. In Solothurn werden sogar bis zu 50% der Kosten übernommen. Einzelne Gemeinden bieten zusätzliche Beiträge – etwa die Stadt Luzern mit 30% der GEAK-Plus-Kosten.
Wichtig: Ab einem Förderbetrag von CHF 10’000 aus dem Gebäudeprogramm ist ein GEAK Plus zwingend Voraussetzung. Das gilt schweizweit einheitlich.
Aktuelle Übersichten finden Sie auf energiefranken.ch und auf der Förderseite des Vereins GEAK.
GEAK vs. GEAK Plus – was brauchen Sie?
GEAK (Basisprodukt)
Der vierseitige Standard-Energieausweis zeigt die Energieetikette und gibt eine Gesamtübersicht zum Energieverbrauch. Er eignet sich ideal für den Verkauf oder die Vermietung Ihrer Immobilie. In Kantonen mit GEAK-Pflicht genügt dieser Basisausweis für die Handänderung.
GEAK Plus (mit Beratungsbericht)
Der GEAK Plus enthält zusätzlich einen umfassenden Beratungsbericht mit drei konkreten Sanierungsvarianten, inklusive Kostenschätzungen und Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Er ist die richtige Wahl, wenn Sie eine energetische Sanierung planen, Fördergelder beantragen möchten oder den Wert Ihrer Immobilie nachhaltig steigern wollen.
Unsere Empfehlung
Für den reinen Immobilienverkauf genügt der GEAK Basis. Wenn Sie aber ohnehin über eine Sanierung nachdenken oder den Verkaufspreis maximieren wollen, lohnt sich der GEAK Plus: Die Mehrkosten amortisieren sich oft schon durch die Fördergelder – und Käufer schätzen die detaillierten Sanierungsinformationen.
MuKEn 2025: Was ändert sich?
Im August 2025 hat die Energiedirektorenkonferenz (EnDK) die MuKEn 2025 verabschiedet – die fünfte Auflage der Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich. Die Umsetzung in die kantonalen Energiegesetze soll schrittweise zwischen 2025 und 2030 erfolgen.
Für den GEAK bedeutet das: Der Gebäudeenergieausweis bleibt grundsätzlich freiwillig. Neu wird jedoch der GEAK Plus bei Förderanträgen für Sanierungen obligatorisch. Wer also künftig Fördergelder für die Gebäudehülle oder den Heizungsersatz beantragen will, kommt am GEAK Plus nicht mehr vorbei.
Weitere zentrale Neuerungen der MuKEn 2025: Neubauten müssen einen Teil ihres Stroms selbst erzeugen (mind. 20 Watt/m² Energiebezugsfläche via Photovoltaik), bei Dachsanierungen ab 50 m² gilt eine PV-Pflicht, und fossile Heizungen müssen bis 2050 vollständig durch erneuerbare Energien ersetzt werden. Es ist davon auszugehen, dass weitere Kantone in den kommenden Jahren eine GEAK-Pflicht bei Handänderungen einführen.
5 Praxis-Tipps für Verkäufer
1. Früh bestellen. Die Erstellung eines GEAK dauert 2 bis 4 Wochen. In Kantonen mit Obligatorium sollten Sie den Ausweis vor dem Verkaufsstart in der Tasche haben – so vermeiden Sie Verzögerungen im Verkaufsprozess.
2. Offerten vergleichen. Holen Sie mindestens zwei Angebote ein. Die Preise variieren je nach Region und Anbieter erheblich. Die offizielle Expertenliste finden Sie unter geak.ch.
3. Fördergelder vorab beantragen. Informieren Sie sich vor der Beauftragung über die kantonale und kommunale Förderung. Das Fördergesuch muss in der Regel vor der Erstellung eingereicht werden – nachträgliche Anträge werden oft abgelehnt.
4. Ergebnis ehrlich kommunizieren. Ein schlechter GEAK-Wert muss kein Dealbreaker sein – Transparenz schafft Vertrauen. Zeigen Sie Käufern auf, welches Sanierungspotenzial besteht und welche Fördergelder sie erwarten können.
5. Verkaufspreis realistisch ansetzen. Gebäude mit hohen Energiekosten und schlechter Energieklasse erzielen tendenziell niedrigere Preise. Berücksichtigen Sie den energetischen Zustand in Ihrer Preisvorstellung – oder investieren Sie vorab in gezielte Massnahmen, die den Wert steigern.
Häufige Fragen zum GEAK
In welchen Kantonen ist der GEAK beim Hausverkauf obligatorisch?
In den Kantonen Freiburg, Waadt, Neuenburg und Jura. In allen anderen Kantonen ist er freiwillig, wird aber zunehmend als Standard erwartet.
Was kostet ein GEAK für ein Einfamilienhaus?
Der GEAK Basis kostet ca. CHF 450 bis 750. Für den GEAK Plus mit Beratungsbericht rechnen Sie mit CHF 1’400 bis 2’500. Viele Kantone fördern den GEAK Plus mit CHF 1’000 bis 1’500.
Wie lange ist ein GEAK gültig?
Ein GEAK ist 10 Jahre gültig ab Ausstellungsdatum. Nach umfassenden Sanierungen wird eine Aktualisierung empfohlen, ist aber nicht vorgeschrieben.
Wer darf einen GEAK ausstellen?
Ausschliesslich zertifizierte GEAK-Expertinnen und -Experten – typischerweise Ingenieure, Energieberater oder Architekten. Die offizielle Expertenliste ist auf geak.ch einsehbar.
Was ist der Unterschied zwischen GEAK und GEAK Plus?
Der GEAK Basis ist ein vierseitiger Energieausweis mit Energieetikette. Der GEAK Plus enthält zusätzlich einen Beratungsbericht mit drei Sanierungsvarianten, Kostenschätzungen und Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Für Fördergelder über CHF 10’000 ist der GEAK Plus obligatorisch.
Brauche ich einen GEAK für eine Eigentumswohnung?
Der GEAK wird immer für das gesamte Gebäude erstellt – nicht für einzelne Wohnungen. Bei Stockwerkeigentum müssen alle Eigentümer der Erstellung zustimmen.
Was ändert sich mit den MuKEn 2025?
Der GEAK bleibt grundsätzlich freiwillig. Neu wird aber der GEAK Plus bei Förderanträgen für Sanierungen zwingend vorausgesetzt. Die Umsetzung in die kantonalen Gesetze erfolgt schrittweise bis 2030.
Quellen
geak.ch – Verein GEAK, Produktreglement & Förderübersicht (Stand: Januar 2026)
energiehub-gebaeude.ch – MuKEn 2025 Dokumentation (verabschiedet August 2025)
hev-schweiz.ch – HEV Schweiz, GEAK Übersicht
energiefranken.ch – Kantonale Förderprogramme
ag.ch – Kanton Aargau, Energievollzug (aktualisiert 2026)
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Stand: April 2026. Gesetzliche Regelungen können sich ändern.
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