Wer die Heizung ohnehin ersetzen muss, hat bis Ende 2028 ein doppeltes Zeitfenster: Bund und Kantone unterstützen den Wechsel von fossilen auf erneuerbare Systeme mit erhöhten Beiträgen, und gleichzeitig sind energetische Sanierungen und Unterhaltskosten steuerlich noch im heutigen Rahmen abziehbar. Mit dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung per 1. Januar 2029 verändert sich diese Ausgangslage. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie beides sauber kombinieren.
Das erste Fenster: erhöhte Förderbeiträge
Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen unterstützt den Ersatz fossiler Heizungen und energetische Sanierungen. Seit dem 1. Januar 2025 ergänzt ein befristetes Impulsprogramm des Bundes das bestehende Angebot und richtet sich gezielt auf den Ersatz von Öl-, Gas- und Elektroheizungen durch erneuerbare Systeme. Für die Jahre 2025 und 2026 wurden die entsprechenden Beiträge deutlich angehoben.
Die konkrete Höhe legt jeder Kanton selbst fest. In den Kantonen Freiburg, Bern und Aargau unterscheiden sich Beiträge, Bedingungen und Antragsformulare, deshalb gilt: Immer die aktuelle kantonale Wegleitung prüfen, nicht die Zahl aus einem Nachbarkanton übernehmen.
Das zweite Fenster: Steuerabzüge bis Ende 2028
Das Volk hat den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung 2025 beschlossen. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 kommuniziert, dass die Abschaffung des Eigenmietwerts auf den 1. Januar 2029 erfolgt. Bis dahin gilt das heutige System: Der Eigenmietwert ist steuerbar, und die bekannten Abzüge für Unterhaltskosten, Schuldzinsen sowie energetische Sanierungen bleiben im bisherigen Rahmen möglich.
Ab dem Systemwechsel entfallen wesentliche Abzüge, insbesondere der Unterhaltskostenabzug und der Abzug für energetische Sanierungen auf Bundesebene; der Schuldzinsenabzug für selbst genutztes Wohneigentum wird stark eingeschränkt. Bei den Energiesparabzügen und bei einer möglichen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften bestehen kantonale Wahlrechte, die sich noch entwickeln.
| Zeitraum | Eigenmietwert | Unterhalt und energetische Sanierung |
|---|---|---|
| bis 31.12.2028 | steuerbar | im heutigen Rahmen abziehbar |
| ab 01.01.2029 | entfällt bei selbst genutztem Wohneigentum | wesentliche Abzüge fallen weg, kantonale Wahlrechte bei Energiesparabzügen |
Daraus ergibt sich eine einfache Überlegung: Arbeiten, die ohnehin anstehen und heute abziehbar sind, sollten Sie nicht ohne Grund über 2028 hinaus verschieben. Ob und wie stark sich das in Ihrer Situation auswirkt, hängt von Ihrem Einkommen, Ihrem Kanton und der Höhe der Investition ab. Das gehört auf den Tisch Ihres Treuhänders.
Was der Ersatz kostet
Für ein Einfamilienhaus mit rund 150 m² Wohnfläche liegt der Ersatz einer Ölheizung durch eine Luft-Wasser-Wärmepumpe erfahrungsgemäss bei CHF 24’000 bis 35’000 brutto. Nach Förderbeiträgen bleiben häufig CHF 12’000 bis 18’000. Dazu kommen je nach Ausgangslage Rückbau und Entsorgung des Öltanks, Anpassungen an der Wärmeverteilung sowie Elektroarbeiten.
Auf der Betriebsseite verschiebt sich das Bild deutlich. Wer heute rund 3’000 Liter Heizöl pro Jahr verbraucht, bezahlt inklusive CO2-Abgabe erfahrungsgemäss um CHF 2’500 pro Jahr. Der Stromverbrauch einer Wärmepumpe in einem vergleichbaren Haus liegt oft bei CHF 800 bis 1’200 pro Jahr. Über eine Lebensdauer von zwanzig Jahren summiert sich diese Differenz auf einen erheblichen Betrag.
Der Ablauf in sechs Schritten
- Impulsberatung «erneuerbar heizen» oder Fachplanung nutzen und den Wärmebedarf klären.
- Zwei bis drei Offerten einholen, gleiche Ausschreibung für alle.
- Fördergesuch beim kantonalen Programm einreichen und Zusage abwarten.
- Nötige Bewilligungen abklären, insbesondere bei Erdsonden und in Schutzzonen.
- Ausführung, Abnahme, Inbetriebnahme und Einregulierung.
- Belege sammeln, Förderbeitrag abrechnen und die Kosten für die Steuererklärung sauber nach werterhaltend und wertvermehrend gliedern.
Was das für den Verkaufswert bedeutet
Ein erneuertes, erneuerbares Heizsystem ist beim Verkauf ein starkes Argument. Es senkt die Betriebskosten, verbessert die GEAK-Einstufung und nimmt der Käuferschaft eine grosse ungewisse Position vom Tisch. In der Praxis erleben wir regelmässig, dass ein Objekt mit alter Ölheizung im Preisgespräch mit dem vollen Ersatzbetrag belastet wird – und nicht nur mit dem Nettobetrag nach Förderung.
Fazit
Bis Ende 2028 laufen zwei Fenster gleichzeitig: erhöhte Förderbeiträge und die heutigen Steuerabzüge. Wer eine Heizung mit 20 Jahren oder mehr auf dem Zähler hat, sollte den Ersatz jetzt planen statt reagieren. Die konkrete Ausgestaltung – Reihenfolge, Abzüge, kantonale Beiträge – klären Sie am besten gemeinsam mit Ihrem Treuhänder und einer Fachplanerin.
Häufige Fragen
Wann genau fällt der Eigenmietwert weg?
Der Bundesrat hat den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis Ende 2028 gilt das heutige System weiter.
Muss ich das Fördergesuch vor dem Baubeginn stellen?
Ja. Das kantonale Gebäudeprogramm verlangt Gesuch und Zusage vor Baubeginn. Wird zuerst gebaut, verfällt der Anspruch.
Wie hoch ist der Förderbeitrag in meinem Kanton?
Die Beiträge werden kantonal festgelegt und laufend angepasst. Prüfen Sie die aktuelle Wegleitung Ihres Kantons oder lassen Sie sich im Rahmen der Impulsberatung informieren.
Sind Wärmepumpen auch in älteren Häusern sinnvoll?
Häufig ja, entscheidend ist die benötigte Vorlauftemperatur. Bei Radiatoren lohnt sich eine Prüfung, ob einzelne Heizkörper vergrössert oder die Hülle punktuell verbessert werden sollten.
Kann ich die Investition steuerlich vollständig abziehen?
Nein. Abziehbar sind werterhaltende und energetische Anteile im gesetzlichen Rahmen, nicht wertvermehrende Anteile. Erhaltene Förderbeiträge werden dabei angerechnet. Die Beurteilung nimmt Ihre Steuerbehörde vor, die Vorbereitung Ihr Treuhänder.
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Quellen
Bundesamt für Energie BFE, Gebäudeprogramm und Impulsprogramm zum Heizungsersatz bfe.admin.ch
Bundesrat, Kommunikation vom 1. April 2026 zum Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung per 1. Januar 2029
Treuhand Suisse, Eigenmietwert abgeschafft – neue Steuerregeln für Wohneigentum treuhandsuisse.ch
HEV Schweiz, Eigenmietwert hev-schweiz.ch
Programm «erneuerbar heizen», Impulsberatung für Eigentümerschaften
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Finanz- oder Rechtsberatung. Für Ihre persönliche Situation ziehen Sie bitte Anwalt, Treuhänder, Notariat oder Ihre Bank bei. Stand: September 2026.