Was wurde 2025 beschlossen – und was gilt ab 2029?
Am 28. September 2025 haben 57,7 Prozent der Schweizer Stimmbevölkerung und 16,5 Kantone die Reform der Wohneigentumsbesteuerung angenommen. Der zentrale Beschluss: Der Eigenmietwert wird abgeschafft – jenes fiktive Einkommen, das selbstnutzende Eigentümer bisher als Naturaleinkommen versteuern mussten.
Am 1. April 2026 hat der Bundesrat das definitive Inkrafttreten festgelegt: 1. Januar 2029. Bis dahin gilt das bisherige Steuersystem unverändert weiter. Ab 2029 ändert sich für jeden Schweizer Hauseigentümer Folgendes:
- ●Eigenmietwert fällt weg. Kein fiktives Einkommen mehr für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften.
- ●Unterhaltskostenabzug entfällt. Werterhaltende Investitionen sind nicht mehr abzugsfähig.
- ●Schuldzinsenabzug stark eingeschränkt. Mit zwei wichtigen Ausnahmen (siehe unten).
- ●Energetische Sanierungen. Auf Bundesebene nicht mehr abzugsfähig, kantonal noch möglich (Kann-Bestimmung bis 2050).
- ●Zweitliegenschaftssteuer. Kantone dürfen neu eine Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften erheben.
💡 Tipp von Marlin Immobilien
Die Reform betrifft ausschliesslich selbstgenutztes Wohneigentum. Bei vermieteten Liegenschaften bleiben Mieteinnahmen weiterhin steuerpflichtig und Schuldzinsen sowie Unterhaltskosten vollumfänglich abzugsfähig. Wer Renditeobjekte besitzt, muss seine Strategie nicht grundlegend neu ausrichten.
Der Zeitplan: Fristen, die Eigentümer kennen müssen
Die Übergangsphase bis Ende 2028 entscheidet, ob Sie noch von den bisherigen Abzügen profitieren – oder leer ausgehen. Diese Daten sollten Sie kennen:
| DATUM | EREIGNIS | BEDEUTUNG |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | Volksabstimmung | 57,7 % Ja zur Abschaffung |
| 01.04.2026 | Bundesratsentscheid | Inkrafttreten auf 01.01.2029 festgelegt |
| 2026 – 2028 | Übergangsphase | Bisherige Abzüge noch voll nutzbar |
| 2026 – 2027 | Kantonale Gesetzgebung | Kantone passen Steuergesetze an |
| 31.12.2028 | Letzter Tag altes System | Letzte Steuererklärung mit Eigenmietwert |
| 01.01.2029 | Inkrafttreten Reform | Neues System gilt für alle Schweizer Eigentümer |
Wichtig: Der Bundesrat hat den Termin auf 2029 festgelegt – nicht auf 2028, wie der Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) gefordert hatte. Damit haben Sie als Eigentümer noch knapp drei volle Steuerjahre Zeit, um die bisherigen Abzüge optimal zu nutzen.
Wer profitiert, wer verliert?
Der Systemwechsel ist kein Gewinn für alle. Ob Sie profitieren, hängt von Ihrer Hypothekarsituation, dem Zustand Ihrer Liegenschaft und Ihrer Lebensphase ab.
| SITUATION | WIRKUNG |
|---|---|
| Pensionierte mit weitgehend amortisierter Hypothek | ✓ Klar Gewinner – Eigenmietwert fällt weg, Schuldzinsenabzug war ohnehin gering |
| Junge Familien beim Ersterwerb | ✓ Vorteil – Schuldzinsenabzug bleibt zeitlich begrenzt bestehen |
| Eigentümer mit modernem, gut unterhaltenem Eigenheim | ✓ Profitiert – wenig Unterhaltskosten, Eigenmietwert-Wegfall überwiegt |
| Eigentümer mit hoher Hypothek (über 50 % Belehnung) | ✗ Tendenziell Verlierer – Schuldzinsenabzug entfällt grösstenteils |
| Eigentümer von älteren, sanierungsbedürftigen Liegenschaften | ✗ Klar Verlierer – Unterhaltskosten nicht mehr abzugsfähig |
| Zweitwohnungsbesitzer | ? Offen – abhängig von kantonaler Liegenschaftssteuer |
Laut Eidgenössischer Steuerverwaltung (ESTV) profitieren rund vier von fünf Eigenheimbesitzern vom Systemwechsel – vor allem solche mit tiefen und mittleren Einkommen. Die grösste Steuerentlastung erfahren junge Familien beim erstmaligen Wohneigentumserwerb.
Strategie 1: Sanierungen vor 2029 vorziehen
Das ist die wichtigste Stellschraube für die nächsten knapp drei Jahre. Werterhaltende Renovationen sind aktuell vollumfänglich abzugsfähig – ab 2029 nicht mehr. Wer sanierungsbedürftiges Wohneigentum besitzt, sollte jetzt strategisch planen.
Konkret abzugsfähig sind bis Ende 2028:
- ●Dach- und Fassadensanierungen
- ●Heizungsersatz (Wärmepumpe, Pelletheizung, Solarthermie)
- ●Fensterersatz
- ●Bad- und Küchenrenovationen (werterhaltender Teil)
- ●Photovoltaik-Anlagen
- ●Bodenbeläge, Sanitäranlagen, Elektroinstallationen
Rechenbeispiel: Bei einer Sanierung von CHF 80’000 und einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent sparen Sie rund CHF 24’000 Steuern – wenn Sie die Massnahme noch unter dem alten System abrechnen. Nach 2029 ist dieser Abzug komplett verloren.
💡 Tipp von Marlin Immobilien
Holen Sie jetzt Offerten ein. Mit dem nahenden Stichtag rechnen Branchenkenner mit einem Sanierungsboom ab 2027. Wer früh bucht, sichert sich nicht nur die besten Handwerker, sondern profitiert auch von stabileren Preisen – und kann die Sanierung über zwei oder drei Steuerjahre staffeln, um die Progression optimal zu nutzen.
Wichtiger Hinweis zu Staffelung: Anstatt eine grosse Sanierung in einem Jahr abzurechnen, lohnt es sich oft, die Arbeiten auf zwei oder drei Steuerjahre zu verteilen. So bleibt der Abzug in der höchsten Progressionsstufe – statt teilweise im flachen Bereich zu verpuffen.
Strategie 2: Hypothek – amortisieren oder nicht?
Die zweite grosse Frage betrifft die Hypothek. Bisher war eine hohe Belehnung steuerlich attraktiv: Hohe Schuldzinsen senkten das steuerbare Einkommen. Ab 2029 ändert sich diese Logik fundamental.
Der Schuldzinsenabzug bleibt nur in zwei Ausnahmen erhalten:
- Quotal-restriktive Methode bei Vermietung: Wenn Sie neben dem selbstbewohnten Eigenheim auch vermietete Liegenschaften besitzen, dürfen Schuldzinsen anteilig nach dem Vermögensanteil der vermieteten Objekte abgezogen werden.
- Befristeter Schuldzinsenabzug beim Ersterwerb: Erstkäufer können – zeitlich begrenzt – Schuldzinsen weiterhin abziehen. Das hilft jungen Familien.
Sollten Sie jetzt amortisieren? Die Antwort ist nicht pauschal. Folgende Aspekte sprechen für oder gegen eine Amortisation:
| FÜR AMORTISATION | GEGEN AMORTISATION |
|---|---|
| Sie haben überschüssiges Bargeld ohne renditestarke Alternative | Sie können das Kapital renditestärker anlegen (z. B. Wertschriften, ETF) |
| Sie nähern sich der Pensionierung und wollen Fixkosten senken | Sie benötigen die Liquidität für andere Lebensphasen |
| Ihre Hypothek wird ohne Schuldzinsenabzug spürbar teurer | Ein Klumpenrisiko im Eigenheim wäre die Folge |
| Sie haben psychologisch lieber wenig Schulden | Die Bank verlangt für Neufinanzierung eine Tragbarkeit, die ohne Hypothek schwierig nachzuweisen ist |
💡 Tipp von Marlin Immobilien
Vermeiden Sie Schnellschüsse. Eine vollständige Amortisation bindet Kapital langfristig im Eigenheim und reduziert Ihre Flexibilität. Bei einem aktuellen Hypothekarzins von rund 1,5 Prozent (Stand Mai 2026) und stabilen Renditen aus Wertschriftenanlagen kann es sinnvoller sein, die Hypothek zu behalten – auch nach 2029.
Strategie 3: Verkauf prüfen – jetzt oder später?
Für manche Eigentümer ist der Systemwechsel der Anstoss, die Frage eines Verkaufs neu zu denken. Wann lohnt sich ein Verkauf vor 2029?
Pro Verkauf jetzt:
- ●Sie besitzen eine ältere, sanierungsbedürftige Liegenschaft, in die Sie nicht mehr investieren möchten
- ●Die Immobilienpreise sind in Ihrer Region weiter gestiegen (laut UBS Real Estate Focus 2026 prognostiziert mit +3 %)
- ●Sie spüren keinen emotionalen Bezug mehr und das Geld wäre anderweitig besser eingesetzt
- ●Sie wollen Sanierungsaufwand und steuerliche Unsicherheit ab 2029 vermeiden
Wichtig: Nach dem Systemwechsel werden gut unterhaltene, energieeffiziente Immobilien tendenziell an Wert gewinnen – sanierungsbedürftige hingegen verlieren relativ an Attraktivität. Die UBS rechnet mit einer stärkeren preislichen Differenzierung. Für Eigentümer schlechter Bausubstanz kann ein Verkauf vor 2029 finanziell die bessere Lösung sein.
Ein professionelles Bewertungsgespräch klärt schnell, was Ihre Liegenschaft im aktuellen Markt wert ist und welche Strategie für Sie persönlich optimal ist.
Sonderfall Zweitliegenschaften
Wer eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus besitzt, muss besonders genau hinschauen. Die Reform hat für Zweitliegenschaften zwei zentrale Folgen:
1. Eigenmietwert fällt auch hier weg. Selbstgenutzte Zweitliegenschaften müssen ab 2029 keinen Eigenmietwert mehr versteuern – wie Erstliegenschaften.
2. Neue kantonale Liegenschaftssteuer möglich. Mit der Verfassungsänderung dürfen Kantone eine besondere Steuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften erheben. Ob, wann und wie hoch – das entscheidet jeder Kanton selbst. Besonders Tourismuskantone wie Wallis, Graubünden und Tessin werden diese Option wahrscheinlich nutzen.
💡 Tipp von Marlin Immobilien
Beobachten Sie die kantonale Gesetzgebung 2026 und 2027 genau, falls Sie eine Zweitliegenschaft besitzen. Sobald ein Kanton eine Objektsteuer beschliesst, kann das die Werte spürbar beeinflussen. Eine professionelle Bewertung gibt Klarheit, ob ein vorzeitiger Verkauf finanziell sinnvoll wäre.
Kantonale Unterschiede: Worauf Sie achten müssen
Die Bundesreform setzt den Rahmen – die konkrete Ausgestaltung liegt aber bei den Kantonen. Drei Bereiche sind besonders relevant:
Energetische Sanierungen: Auf Bundesebene fallen die Abzüge weg, kantonal können sie bis 2050 beibehalten werden. Voraussichtlich werden progressive Energiekantone wie Genf, Waadt, Basel-Stadt und Zürich die Abzüge erhalten. In wirtschaftsliberalen Kantonen ist eher mit Streichung zu rechnen.
Denkmalpflege: Beim Bund bleiben Kosten für Denkmalpflege weiterhin abzugsfähig. Kantonal sind die Regelungen unterschiedlich.
Zweitliegenschaftssteuer: Wird sehr unterschiedlich ausfallen. Erste Hinweise aus Tourismuskantonen lassen vermuten, dass die Steuer dort eingeführt wird, wo sie die kommunalen Mindereinnahmen ausgleicht.
Eine Arbeitsgruppe der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) erarbeitet bis Mitte 2026 die offenen Auslegungsfragen. Anschliessend folgt ein Vernehmlassungsverfahren. Mit verbindlichen Auskünften für jeden Kanton ist also frühestens Ende 2026 zu rechnen.
Checkliste: 7 Schritte für Eigentümer in 2026
Diese sieben Schritte sollten Sie als Eigentümer noch in diesem Jahr abarbeiten, um optimal vorbereitet zu sein:
1. Sanierungsbedarf erfassen. Erstellen Sie eine Liste aller anstehenden Renovationen der nächsten 5–10 Jahre. Trennen Sie werterhaltende von wertvermehrenden Massnahmen.
2. Offerten einholen. Mindestens drei Offerten pro grössere Massnahme. Reservieren Sie jetzt Handwerkertermine für 2027 und 2028.
3. Sanierungen staffeln. Planen Sie grosse Projekte über zwei oder drei Steuerjahre. So nutzen Sie die Progression optimal.
4. Hypothek analysieren. Sprechen Sie mit Ihrer Bank über Tragbarkeit, Belehnung und mögliche Strategien für 2029 und danach.
5. Liegenschaft bewerten lassen. Eine aktuelle Bewertung hilft bei jeder strategischen Entscheidung – egal ob Sanierung, Amortisation oder Verkauf.
6. Wertvermehrende Investitionen dokumentieren. Sammeln Sie alle Rechnungen sorgfältig. Bei einem späteren Verkauf reduzieren sie die Grundstückgewinnsteuer.
7. Kantonale Entwicklung verfolgen. Beobachten Sie die Mitteilungen Ihrer kantonalen Steuerverwaltung 2026 und 2027 aufmerksam.
Häufige Fragen zur Eigenmietwert-Abschaffung
Wann genau wird der Eigenmietwert abgeschafft?
Per 1. Januar 2029. Das hat der Bundesrat am 1. April 2026 definitiv festgelegt. Bis Ende 2028 gilt das bisherige System unverändert.
Profitiere ich als Eigentümer von der Abschaffung?
Vier von fünf Eigenheimbesitzern profitieren. Klare Gewinner sind Pensionierte mit weitgehend amortisierter Hypothek, junge Familien beim Ersterwerb und Eigentümer moderner, gut unterhaltener Liegenschaften. Verlierer sind Eigentümer mit hohen Hypotheken und sanierungsbedürftigen älteren Häusern.
Soll ich meine Hypothek jetzt amortisieren?
Nicht voreilig. Die Entscheidung hängt von Ihrer Liquidität, Anlagealternativen und Lebensphase ab. Bei aktuellen Hypothekarzinsen um 1,5 Prozent kann eine Beibehaltung der Hypothek oft sinnvoller sein als eine Amortisation. Eine individuelle Beratung lohnt sich.
Welche Sanierungen sollte ich noch vor 2029 machen?
Alle werterhaltenden Massnahmen, die ohnehin in den nächsten Jahren anstehen: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Bad, Küche. Wertvermehrende Investitionen (z. B. Anbauten) sind ohnehin nicht abzugsfähig – diese können auch nach 2029 erfolgen, sind aber bei einem späteren Verkauf bei der Grundstückgewinnsteuer relevant.
Was passiert mit meiner Ferienwohnung?
Der Eigenmietwert fällt auch für selbstgenutzte Zweitliegenschaften weg. Allerdings dürfen Kantone neu eine besondere Liegenschaftssteuer einführen. Ob und in welcher Höhe, ist kantonal noch offen. Tourismuskantone werden voraussichtlich davon Gebrauch machen.
Bleibt der Schuldzinsenabzug für Erstkäufer wirklich erhalten?
Ja, aber zeitlich begrenzt. Beim erstmaligen Erwerb einer selbstbewohnten Liegenschaft können Schuldzinsen weiterhin abgezogen werden. Die genauen Modalitäten werden derzeit von der ESTV ausgearbeitet.
Welche Abzüge bleiben kantonal weiterhin möglich?
Energetische Sanierungen können die Kantone als Kann-Bestimmung bis 2050 abzugsfähig halten. Welche Kantone diese Option nutzen, ist Stand Mai 2026 noch offen. Beobachten Sie die Mitteilungen Ihrer Steuerverwaltung.
Lohnt es sich, jetzt zu verkaufen?
Für Eigentümer sanierungsbedürftiger Liegenschaften kann ein Verkauf vor 2029 finanziell vorteilhaft sein, da ältere Objekte nach dem Systemwechsel relativ an Wert verlieren dürften. Die Schweizer Immobilienpreise steigen 2026 laut UBS um rund 3 %, das Marktumfeld ist also günstig. Eine kostenlose Bewertung schafft Klarheit.
Sind Sie unsicher, wie der Systemwechsel Ihre Liegenschaft betrifft?
Wir bewerten Ihre Immobilie kostenlos und besprechen Ihre individuelle Strategie für die Jahre 2026 bis 2029.
Aneta Dukova · Marlin Immobilien AG
Ihre Immobilien-Expertin – schweizweit für Sie da
Quellen
Eidgenössisches Finanzdepartement (EFD): Reform der Wohneigentumsbesteuerung. Stand Mai 2026. efd.admin.ch
Hauseigentümerverband Schweiz (HEV): Eigenmietwert. hev-schweiz.ch
UBS Schweiz: Eigenmietwert-Abschaffung – Aktueller Stand (April 2026)
Raiffeisen Schweiz: Abschaffung Eigenmietwert (April 2026)
Neue Zürcher Zeitung (NZZ): Was Wohneigentümer wissen müssen (März 2026)
VZ VermögensZentrum: Eigenmietwert wird abgeschafft
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Stand: Mai 2026. Die konkrete kantonale Umsetzung ist teilweise noch in Erarbeitung.