Wer zum ersten Mal Wohneigentum in der Schweiz kauft, profitiert von der Eigenmietwert-Reform 2029 besonders stark: Bis zu CHF 10’000 Schuldzinsen pro Jahr bleiben über zehn Jahre abzugsfähig. Gleichzeitig fällt der Eigenmietwert weg. Wir zeigen Ihnen, was die Reform für Ihren Immobilienkauf bedeutet, wie viel Sie konkret sparen können – und welche Strategie sich für Sie am meisten lohnt.
Was ändert sich 2029 für Käufer?
Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung mit 57,7 Prozent die Reform der Wohneigentumsbesteuerung angenommen. Am 1. April 2026 hat der Bundesrat das definitive Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Was bedeutet das konkret, wenn Sie Ihre erste Liegenschaft kaufen wollen?
Drei zentrale Änderungen betreffen Sie als Käufer:
- ●Kein Eigenmietwert mehr. Sie müssen ab 2029 kein fiktives Mieteinkommen mehr versteuern, wenn Sie Ihr Eigenheim selbst bewohnen.
- ●Ersterwerberabzug für Schuldzinsen. Sie können während zehn Jahren einen Teil Ihrer Hypothekarzinsen abziehen – auch wenn der allgemeine Schuldzinsenabzug entfällt.
- ●Kein Unterhaltskostenabzug. Renovationen am selbstgenutzten Eigenheim sind ab 2029 nicht mehr abzugsfähig – das macht den Zustand der Liegenschaft beim Kauf wichtiger.
💡 Tipp von Marlin Immobilien
Laut Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) profitieren vier von fünf Eigenheimbesitzern von der Reform. Die grösste Steuerentlastung erhalten gerade junge Familien und Erstkäufer. Wer bisher zögerte, dem fehlt nun ein Argument weniger gegen den Schritt ins Eigenheim.
Der Ersterwerberabzug im Detail
Das wichtigste neue Steuerelement für Sie ist der Ersterwerberabzug. Er wurde vom Parlament gezielt geschaffen, um den Einstieg ins Wohneigentum zu erleichtern. So funktioniert er konkret:
| JAHR NACH KAUF | VERHEIRATETE | ALLEINSTEHENDE |
|---|---|---|
| Jahr 1 | CHF 10’000 | CHF 5’000 |
| Jahr 2 | CHF 9’000 | CHF 4’500 |
| Jahr 3 | CHF 8’000 | CHF 4’000 |
| Jahr 4 | CHF 7’000 | CHF 3’500 |
| Jahr 5 | CHF 6’000 | CHF 3’000 |
| Jahr 6 – 10 | linear abnehmend | linear abnehmend |
| Total über 10 Jahre | ca. CHF 55’000 | ca. CHF 27’500 |
Der Abzug nimmt jedes Jahr linear um 10 Prozent ab und läuft nach genau zehn Jahren aus. Wichtig zu wissen:
- ●Voraussetzung: Erstmaliger Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum in der Schweiz
- ●Berechnung ab Kaufdatum: Die Fristen beginnen am Tag des Kaufs – nicht am 1. Januar 2029
- ●Ununterbrochenes Eigentum: Wer das Eigenheim verkauft und Jahre später erneut kauft, verliert den Abzug
- ●Gilt bei Bund, Kanton und Gemeinde – also auf allen Steuerstufen
Rechenbeispiel: So viel sparen Sie als Erstkäufer
Damit Sie eine konkrete Vorstellung haben, was die Reform für Sie bedeutet, hier ein realistisches Beispiel:
Familie Müller kauft 2029 ihre erste Eigentumswohnung
Kaufpreis: CHF 850’000 in Bern
Eigenkapital: CHF 170’000 (20 %)
Hypothek: CHF 680’000 zu 1,7 % = CHF 11’560 Schuldzinsen pro Jahr
Grenzsteuersatz: 28 %
Eigenmietwert bisher: CHF 22’000 pro Jahr
Im alten System (bis 2028): Eigenmietwert von CHF 22’000 versteuern, dafür Schuldzinsen von CHF 11’560 und Unterhaltspauschale (20 % von CHF 22’000 = CHF 4’400) abziehbar. Netto-Belastung: CHF 6’040 zusätzliches steuerbares Einkommen = rund CHF 1’690 Mehrsteuern pro Jahr.
Im neuen System (ab 2029): Kein Eigenmietwert, kein Unterhaltsabzug, aber CHF 10’000 Ersterwerberabzug. Das senkt das steuerbare Einkommen um CHF 10’000 = rund CHF 2’800 Steuerersparnis pro Jahr.
💡 Tipp von Marlin Immobilien
Familie Müller spart im Vergleich zum alten System rund CHF 4’500 pro Jahr – über die ersten zehn Jahre kumuliert sind das etwa CHF 30’000 weniger Steuern. Das ist Eigenkapital, das Sie für Amortisation, Reserven oder eine kleine Sanierung verwenden können.
Strategie: Kaufen vor oder nach 2029?
Eine zentrale Frage für viele Interessenten: Lohnt es sich, mit dem Kauf bis 2029 zu warten? Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab.
Argumente für einen Kauf VOR 2029:
- ●Sie können die aktuell tiefen Hypothekarzinsen von rund 1,5 % langfristig sichern
- ●Sie nutzen volle Schuldzinsenabzüge für 2026, 2027 und 2028
- ●Sie sind unabhängig vom Kaufdruck, der ab 2027 wegen Sanierungs- und Kaufentscheidungen entstehen dürfte
- ●Die UBS prognostiziert weiter steigende Preise: +3 % bei Eigentumswohnungen, +2,5 % bei Einfamilienhäusern für 2026
Argumente für einen Kauf NACH 2029:
- ●Sie nutzen den Ersterwerberabzug vollumfänglich ab dem ersten Jahr
- ●Sie zahlen keinen Eigenmietwert ab dem ersten Tag
- ●Sie haben mehr Zeit zum Eigenkapital aufbauen
- ●Eventuelle Preisanpassungen könnten den Markt zugänglicher machen (allerdings nicht erwartet)
Wichtig: Auch wenn Sie vor 2029 kaufen, gelten die Übergangsbestimmungen. Sie können auch dann den Ersterwerberabzug ab 2029 geltend machen – aber nur für die verbleibenden Jahre Ihrer 10-Jahres-Frist. Wer 2026 kauft, hat also ab 2029 noch 7 Jahre Anspruch auf einen reduzierten Abzug.
💡 Tipp von Marlin Immobilien
In den allermeisten Fällen lohnt sich das Warten nicht. Steigende Preise, anhaltend tiefe Zinsen und der ohnehin volle Vorteil bei Eigenmietwert-Wegfall ab 2029 sprechen für einen Kauf, sobald Eigenkapital und Tragbarkeit stimmen. Wer 2026 oder 2027 kauft, profitiert noch von vollen Abzügen und sichert sich gute Preise.
Die grosse Hürde bleibt die Tragbarkeit
Der Ersterwerberabzug ist attraktiv – ändert aber nichts an der grössten Hürde beim Immobilienkauf: der Tragbarkeitsrechnung der Banken.
Schweizer Banken kalkulieren weiterhin mit einem theoretischen Zinssatz von 4,5 bis 5 Prozent – unabhängig davon, dass der tatsächliche Hypothekarzins aktuell bei rund 1,5 Prozent liegt. Diese Vorsicht soll Sie als Käufer vor Zinsschocks schützen.
Die Faustregel: Ihre gesamten Wohnkosten (kalkulatorische Zinsen + Amortisation + Nebenkosten) dürfen maximal ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen.
| POSTEN | BERECHNUNG | JÄHRLICH |
|---|---|---|
| Kalkulatorische Zinsen | 5 % von CHF 680’000 | CHF 34’000 |
| Amortisation | 2. Hypothek auf 2/3 LTV abzahlen | CHF 7’000 |
| Nebenkosten | 1 % des Kaufpreises | CHF 8’500 |
| TOTAL Wohnkosten | CHF 49’500 | |
| Erforderliches Bruttoeinkommen | CHF 49’500 × 3 | CHF 148’500 |
Für die obige Beispiel-Eigentumswohnung in Bern brauchen Sie also ein Haushaltseinkommen von rund CHF 148’500 brutto pro Jahr – plus mindestens 20 Prozent Eigenkapital, davon die Hälfte nicht aus der Pensionskasse.
Marktlage 2026: Wo es in der Schweiz noch bezahlbar ist
Laut dem aktuellen UBS Real Estate Focus 2026 kann sich ein Haushalt mit Medianeinkommen heute nur noch in 17 Prozent aller Schweizer Gemeinden eine qualitativ hochwertige 100 m²-Eigentumswohnung leisten. Doch es gibt klare Regionen, in denen der Traum vom Eigenheim noch realistisch ist:
| REGION / KANTON | EIGNUNG FÜR ERSTKÄUFER |
|---|---|
| Thurgau, Appenzell, Schaffhausen | Gute Verfügbarkeit, moderate Preise, Pendlerlagen für ZH/SG |
| Jura, nördliches Wallis | Sehr günstige Preise, Strukturwandel-Regionen |
| Freiburg, Solothurn, Neuenburg | Bezahlbar und Pendlerdistanz zu Bern/Basel/Lausanne |
| Nördliches Tessin | Tiefere Preise, weniger Konkurrenz, Lebensqualität |
| Berner Oberland (Randgebiete) | Mit Abstrichen bei Erreichbarkeit noch bezahlbar |
| Zürich, Zug, Genf | Für Erstkäufer mit Medianeinkommen praktisch unerreichbar |
Im ersten Quartal 2026 stiegen die Preise schweizweit weiter: Einfamilienhäuser +1,4 Prozent, Eigentumswohnungen +1,8 Prozent laut Raiffeisen Schweiz. Besonders gefragt waren laut Raiffeisen-Index die Westschweiz und der Raum Bern.
Achtung: Objektqualität gewinnt an Bedeutung
Mit dem Wegfall des Unterhaltskostenabzugs ändert sich eine wichtige Logik beim Immobilienkauf: Sanierungsbedürftige Objekte verlieren an Attraktivität. Bisher war ein renovierungsbedürftiges Haus aus steuerlicher Sicht oft interessant – Sie konnten Sanierungskosten abziehen. Ab 2029 entfällt dieser Vorteil komplett.
Konkret bedeutet das für Sie als Erstkäufer:
- ●Bewerten Sie den Zustand genau. Lassen Sie unbedingt ein Bauexpertise erstellen.
- ●Rechnen Sie Sanierungskosten ein – sie müssen vollständig aus dem Eigenkapital oder neuen Hypotheken finanziert werden.
- ●Achten Sie auf Energieeffizienz. GEAK-Klasse A bis C wird zum Standard. D oder schlechter drückt langfristig den Wert.
- ●Bevorzugen Sie Neubauten oder kürzlich sanierte Objekte – diese gewinnen langfristig an Wert.
💡 Tipp von Marlin Immobilien
Falls Sie eine ältere Liegenschaft mit Sanierungsbedarf kaufen, sollten Sie die Sanierung vor 2029 abschliessen. So profitieren Sie ein letztes Mal vom vollen Unterhaltskostenabzug – das kann bei einer 100’000-Franken-Sanierung schnell 25’000 bis 30’000 Franken Steuerersparnis bedeuten.
Checkliste: 7 Schritte für Erstkäufer in 2026
Wenn Sie diese sieben Schritte abarbeiten, sind Sie für Ihren Immobilienkauf bestens vorbereitet:
1. Budget realistisch berechnen. Setzen Sie maximal ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens für Wohnkosten an – kalkuliert mit 5 Prozent Hypothekarzins.
2. Eigenkapital ausbauen. Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises, davon die Hälfte ausserhalb der Pensionskasse (3a-Säule, Sparkonto, Wertschriften).
3. Suchprofil erstellen. Definieren Sie Region, Objekttyp, Mindest- und Maximalgrösse. Je präziser, desto besser die Treffer.
4. Finanzierung vorklären. Holen Sie sich eine unverbindliche Tragbarkeitsbestätigung von zwei oder drei Banken.
5. Hypothekarstrategie wählen. Saron, Festhypothek oder Mix? Bei aktuell tiefen Zinsen kann eine längere Festhypothek (8 oder 10 Jahre) sinnvoll sein.
6. Objektzustand kritisch prüfen. Achten Sie auf Bausubstanz, GEAK-Klasse, anstehende Sanierungen. Nach 2029 wird das noch wichtiger.
7. Kaufprozess strukturieren. Besichtigung → Bauexpertise → Verhandlung → Reservation → Notar → Übergabe. Eine erfahrene Begleitung erspart Ihnen teure Fehler.
Häufige Fragen für Erstkäufer
Wer gilt rechtlich als Ersterwerber?
Personen, die zum ersten Mal in der Schweiz selbstgenutztes Wohneigentum erwerben. Wer bereits einmal eine Liegenschaft besass und verkauft hat, ist kein Ersterwerber mehr – auch wenn der Kauf Jahrzehnte zurückliegt.
Gilt der Ersterwerberabzug auch für Ferienwohnungen?
Nein. Der Abzug gilt ausschliesslich für selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz. Zweitwohnungen und Ferienliegenschaften sind ausgenommen.
Wenn ich heute kaufe – kann ich den Abzug ab 2029 nutzen?
Ja, aber nur für die verbleibenden Jahre Ihrer 10-Jahres-Frist. Die Frist beginnt am Kaufdatum. Wer 2026 kauft, hat ab 2029 noch 7 Jahre Anspruch – allerdings auf den entsprechend reduzierten Abzug (Jahr 4 = CHF 7’000).
Lohnt es sich, mit dem Kauf bis nach 2029 zu warten?
In den meisten Fällen nicht. Steigende Preise (UBS prognostiziert +3 % für 2026), anhaltend tiefe Zinsen und schon heute volle Abzüge sprechen für einen früheren Kauf, sobald die Tragbarkeit gegeben ist.
Wie viel Eigenkapital brauche ich als Erstkäufer?
Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises. Davon muss mindestens die Hälfte aus eigenen Mitteln stammen (Sparkonto, 3a-Säule, Wertschriften). Der Rest darf aus der 2. Säule (Pensionskasse) kommen – Vorbezug oder Verpfändung.
Was passiert, wenn ich nach 5 Jahren verkaufe und wieder kaufe?
Der Ersterwerberabzug gilt nur bei ununterbrochenem Eigentum. Wer das Eigenheim verkauft und nicht zeitnah ein neues kauft, verliert den Abzug. Bei nahtlosem Wechsel (z. B. Verkauf der Wohnung, Kauf eines Hauses kurz danach) bleibt der Abzug bestehen.
Welche Hypothekarstrategie passt für Erstkäufer 2026?
Bei aktuellen Zinsen unter 1,7 Prozent kann eine längere Festhypothek (8 bis 10 Jahre) Planungssicherheit geben. Saron-Hypotheken sind günstiger, aber zinssensitiv. Oft sinnvoll: eine Aufteilung in zwei Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten.
Wo finde ich derzeit bezahlbares Wohneigentum?
Laut UBS Real Estate Focus 2026 in Thurgau, Appenzell, Schaffhausen, Jura, Wallis, Freiburg, Solothurn und Teilen des Tessins. In den Hochpreisregionen Zürich, Zug und Genf ist Wohneigentum für Erstkäufer mit Medianeinkommen kaum noch erreichbar.
Bereit für Ihr erstes Eigenheim?
Erstellen Sie Ihr persönliches Suchprofil – wir benachrichtigen Sie, sobald passende Objekte auf den Markt kommen.
Aneta Dukova · Marlin Immobilien AG
Ihre Immobilien-Expertin – schweizweit für Sie da
Quellen
Eidgenössisches Finanzdepartement (EFD): Reform der Wohneigentumsbesteuerung. Stand Mai 2026. efd.admin.ch
UBS Schweiz: Real Estate Focus 2026 (März 2026)
Raiffeisen Schweiz: Aktuelle Diskussion Eigenmietwert (April 2026)
Luzerner Kantonalbank (LUKB): Eigenmietwert und Schuldzinsabzug
OBT AG: Abschaffung des Eigenmietwerts – konkrete Beträge Ersterwerberabzug
Hauseigentümerverband Schweiz (HEV): Eigenmietwert
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Finanz- oder Rechtsberatung. Stand: Mai 2026. Die konkrete kantonale Umsetzung ist teilweise noch in Erarbeitung.