Die meisten Fehlkäufe bei Renditeliegenschaften entstehen nicht bei der Rendite, sondern beim Unterhalt. Wer den aufgeschobenen Unterhalt nicht erkennt, kauft eine Bruttorendite und bezahlt danach eine Sanierung. Dieser Beitrag zeigt, worauf Sie bei der Besichtigung achten, wie Sie aus Ihren Beobachtungen ein belastbares Budget bauen und wie Sie diese Zahl in Preisverhandlung und Renditerechnung überführen.
Sanierungsstau ist kein Zustand, sondern eine Rechnung
Sanierungsstau bedeutet: Bauteile haben ihre Lebensdauer erreicht oder überschritten, wurden aber nicht ersetzt. Das Geld, das für den Ersatz nötig gewesen wäre, ist in der Vergangenheit als Ertrag ausgeschüttet worden. Sie kaufen also nicht nur eine Liegenschaft, sondern auch eine aufgelaufene Verbindlichkeit. Die Aufgabe des Investors ist einfach zu formulieren und schwer umzusetzen: diese Verbindlichkeit beziffern, bevor der Kaufvertrag beurkundet wird.
Die zehn Punkte, die Sie bei jeder Besichtigung prüfen
| Bauteil | Woran Sie den Zustand erkennen | Lebensdauer |
|---|---|---|
| Dach | Moosbewuchs, verschobene Ziegel, Flickstellen, feuchte Flecken im Dachraum | Steildach 40 bis 60 Jahre, Flachdach 25 bis 35 Jahre |
| Fassade | Risse, Abplatzungen, Algen, Verfärbungen unter Fensterbänken | 30 bis 40 Jahre |
| Fenster | Beschlagene Scheiben zwischen den Gläsern, klemmende Flügel, alte Dichtungen | 30 bis 40 Jahre |
| Balkone | Rostfahnen, abplatzender Beton an Kanten, undichte Abdichtung | 30 bis 50 Jahre |
| Heizung | Typenschild mit Baujahr, Serviceberichte, Öltank und Kesselzustand | 20 bis 25 Jahre |
| Steigleitungen Sanitär | Kalkränder, Rost an Absperrhähnen, Druckprobleme in oberen Geschossen | 40 bis 50 Jahre |
| Elektroinstallation | Alte Verteilkasten, fehlende Fehlerstromschutzschalter, Sicherheitsnachweis abgelaufen | ca. 40 Jahre |
| Bäder und Küchen | Originalzustand, Silikonfugen, Zustand der Abdichtung | 25 bis 35 Jahre |
| Keller und Sockel | Salzausblühungen, feuchte Ecken, muffiger Geruch | abhängig von Abdichtung und Drainage |
| Umgebung | Setzungen im Vorplatz, defekte Entwässerung, Zustand der Stützmauern | 30 bis 50 Jahre |
Vom Befund zum Budget
Arbeiten Sie mit drei Kategorien, die Sie getrennt beziffern:
- Sofort (Jahr 1 bis 2). Alles, was Sicherheit, Dichtigkeit und Vermietbarkeit betrifft: Elektromängel, Dachundichtigkeiten, defekte Heizung, feuchte Wände.
- Mittelfristig (Jahr 3 bis 7). Bauteile am Lebensdauerende, die noch funktionieren: Fenster, Fassade, Balkone, Steigleitungen.
- Wertsteigernd (nach Bedarf). Küchen, Bäder, Bodenbeläge, Grundrissoptimierungen, Ausbau Dachgeschoss. Diese Positionen sind eine Entscheidung, nicht eine Pflicht.
Für die grobe Einordnung eines Mehrfamilienhauses hat sich in der Praxis eine Rechnung über die Fläche bewährt. Eine Vollsanierung der Hülle inklusive Technik liegt erfahrungsgemäss bei CHF 800 bis 1’500 pro m² Wohnfläche, eine reine Erneuerung von Küchen und Bädern bei CHF 300 bis 600 pro m². Das sind Erfahrungswerte für die erste Beurteilung und ersetzen keine Kostenschätzung durch eine Fachperson.
Rückstellungen: die Zahl, die in vielen Renditerechnungen fehlt
Wer eine Nettorendite ohne Rückstellungen ausweist, rechnet sich das Objekt schön. Als Orientierung dienen rund 1 Prozent des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr für Unterhalt und Erneuerung. Bei einem Objekt mit deutlichem Sanierungsstau ist der reale Bedarf in den ersten Jahren ein Mehrfaches davon.
| Kennzahl | Ohne Rückstellung | Mit realistischer Rückstellung |
|---|---|---|
| Nettomietzinse pro Jahr | CHF 120’000 | CHF 120’000 |
| Betriebs- und Verwaltungskosten | CHF 18’000 | CHF 18’000 |
| Rückstellung Unterhalt und Erneuerung | CHF 0 | CHF 28’000 |
| Ergebnis vor Zinsen | CHF 102’000 | CHF 74’000 |
| Nettorendite bei Investition von CHF 2’400’000 | 4,3 Prozent | 3,1 Prozent |
Das Beispiel ist bewusst einfach gehalten. Es zeigt den Punkt, auf den es ankommt: Der Unterschied zwischen einer guten und einer mittelmässigen Anlage steckt nicht im Mietzins, sondern in der Frage, wer den aufgelaufenen Unterhalt bezahlt.
Sanierung im vermieteten Zustand
Sanieren Sie mit bestehenden Mietverhältnissen, sind zwei Punkte wichtig. Erstens: Wertvermehrende Investitionen können nach den mietrechtlichen Regeln teilweise auf den Mietzins überwälzt werden, werterhaltender Unterhalt nicht. Zweitens: Umfangreiche Arbeiten mit erheblicher Beeinträchtigung können Anspruch auf Mietzinsreduktion begründen. Planen Sie Etappierung, Information und Fristen früh und formell korrekt – hier lohnt sich der Beizug einer Fachperson.
Fazit
Sanierungsstau ist kein Grund, ein Objekt abzulehnen. Er ist ein Grund, den Preis anders zu rechnen. Wer die zehn Bauteile systematisch prüft, drei Zeithorizonte trennt und Rückstellungen ehrlich einsetzt, findet genau dort Chancen, wo andere nur einen Aufwand sehen – und kauft nie mehr eine Rendite, die es nicht gibt.
Häufige Fragen
Wie hoch sollten Rückstellungen für ein Mehrfamilienhaus sein?
Als Orientierung gelten rund 1 Prozent des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr. Bei Objekten mit Sanierungsstau ist der Bedarf in den ersten Jahren deutlich höher.
Lohnt sich ein Bauzustandsbericht vor dem Kauf?
Bei Mehrfamilienhäusern praktisch immer. Die Kosten sind im Verhältnis zum Kaufpreis klein und der Bericht ist gleichzeitig Ihr wichtigstes Verhandlungsdokument.
Darf ich Sanierungskosten auf die Mietzinse überwälzen?
Teilweise. Überwälzbar sind wertvermehrende Investitionen im mietrechtlich zulässigen Rahmen, nicht der werterhaltende Unterhalt. Form und Fristen sind einzuhalten.
Was ist der Unterschied zwischen werterhaltend und wertvermehrend?
Werterhaltend ist der Ersatz eines Bauteils in gleicher Qualität, wertvermehrend eine Verbesserung des Standards. Die Unterscheidung ist sowohl steuerlich als auch mietrechtlich zentral.
Wie unterscheidet sich das von einem Fix-&-Flip-Projekt?
Beim Anlageobjekt planen Sie über zwanzig Jahre und optimieren den Ertrag; bei Fix & Flip planen Sie über zwölf bis vierundzwanzig Monate und optimieren den Wiederverkaufswert. Budgetlogik und Bautempo unterscheiden sich entsprechend.
Wir prüfen Zustand, Budget und Rendite gemeinsam mit Ihnen – bevor Sie ein Angebot abgeben.
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Quellen
Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein SIA, Angaben zur Lebensdauer von Bauteilen
Schweizerisches Obligationenrecht, Art. 269a und Art. 259d (Mietzinsanpassung und Mietzinsreduktion)
Wüest Partner, Immo-Monitoring zweites Quartal 2026 cash.ch
Erfahrungswerte Marlin Immobilien AG aus Einkaufsprüfungen von Renditeliegenschaften
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Finanz- oder Rechtsberatung. Für Ihre persönliche Situation ziehen Sie bitte Anwalt, Treuhänder, Notariat oder Ihre Bank bei. Stand: September 2026.