Am 1. September 2026 hat das Bundesamt für Wohnungswesen den hypothekarischen Referenzzinssatz erneut publiziert. Für Eigentümerinnen und Eigentümer von Renditeobjekten ist dieser Termin viermal im Jahr der wichtigste Fixpunkt im Kalender, denn er entscheidet darüber, ob Mietzinse angepasst werden dürfen oder angepasst werden müssen. Dieser Beitrag ordnet den Referenzzinssatz ein und fasst die zentralen Rechte und Pflichten beim Vermieten in der Schweiz zusammen.
Was der Referenzzinssatz genau ist
Der hypothekarische Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) ermittelt und stützt sich auf den volumengewichteten Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen der Schweizer Banken. Er ist kein Marktzins, den Sie irgendwo abschliessen können, sondern eine gesetzlich verankerte Referenzgrösse für das Mietrecht. Publiziert wird er vierteljährlich, im Jahr 2026 am 2. März, 1. Juni, 1. September und 1. Dezember.
Seit dem 2. Juni 2026 liegt der Referenzzinssatz bei 1,25 Prozent. Er verändert sich erst, wenn der ermittelte Durchschnittszinssatz die Rundungsgrenzen verlässt – nach unten unter 1,13 Prozent oder nach oben über 1,37 Prozent. Genau deshalb bleibt er über längere Perioden stabil und bewegt sich dann in Schritten von einem Viertelprozent.
Was eine Veränderung praktisch bedeutet
Sinkt der Referenzzinssatz, haben Mieterinnen und Mieter grundsätzlich Anspruch auf eine Mietzinssenkung. Steigt er, dürfen Vermieter eine Erhöhung verlangen. Beides geschieht nicht automatisch: Es braucht in jedem Fall eine formell korrekte Mitteilung und die Einhaltung der Fristen.
| Situation | Wer wird aktiv | Worauf zu achten ist |
|---|---|---|
| Referenzzinssatz sinkt | Mietende stellen ein Senkungsbegehren | Senkung wird auf den nächsten Kündigungstermin wirksam; Teuerung und gestiegene Unterhaltskosten dürfen gegengerechnet werden |
| Referenzzinssatz steigt | Vermieterschaft teilt die Erhöhung mit | Amtliches Formular des Kantons, Begründung, Zustellung vor Ablauf der Kündigungsfrist |
| Referenzzinssatz bleibt gleich | niemand | Anpassungen nur aus anderen Gründen, etwa Teuerung oder wertvermehrende Investitionen |
Wichtig ist die Beweislage: Entscheidend ist immer der Referenzzinssatz, der der letzten Mietzinsfestsetzung zugrunde lag. Wer diesen Wert nicht dokumentiert hat, diskutiert in der Praxis lange. Halten Sie darum pro Mietverhältnis fest, mit welchem Referenzzinssatz der aktuelle Mietzins kalkuliert wurde.
Die wichtigsten Pflichten der Vermieterschaft
- Objekt in gebrauchstauglichem Zustand übergeben und erhalten. Dazu gehört der Unterhalt der Bauteile und der technischen Anlagen sowie das Beheben von Mängeln, die nicht vom Mietenden verursacht wurden.
- Nebenkosten korrekt abrechnen. Als Nebenkosten dürfen nur Positionen verrechnet werden, die im Mietvertrag ausdrücklich und einzeln aufgeführt sind. Was nicht im Vertrag steht, gilt als im Nettomietzins enthalten.
- Form und Fristen einhalten. Mietzinserhöhungen, Kündigungen und Vertragsänderungen sind an amtliche Formulare und klare Fristen gebunden. Formfehler machen die Anpassung anfechtbar.
- Mietzinskaution korrekt verwahren. Die Kaution gehört auf ein Konto, das auf den Namen der Mietenden lautet, und beträgt bei Wohnraum maximal drei Monatsmietzinse.
- Persönlichkeit und Privatsphäre respektieren. Besichtigungen und Kontrollen sind rechtzeitig anzukündigen.
Die wichtigsten Rechte der Vermieterschaft
- Anpassung des Mietzinses bei gestiegenem Referenzzinssatz, bei Teuerung, bei höheren Unterhalts- und Betriebskosten sowie nach wertvermehrenden Investitionen.
- Sorgfaltspflicht einfordern. Mietende haften für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen.
- Kündigung unter Einhaltung der vertraglichen und gesetzlichen Fristen sowie – bei ausstehenden Zahlungen – nach korrekt gesetzter Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung.
- Zutritt für Unterhalt, Reparaturen sowie für Besichtigungen bei Wiedervermietung oder Verkauf, jeweils nach Voranmeldung.
Was das für die Rendite bedeutet
Ein tiefer, stabiler Referenzzinssatz wirkt in zwei Richtungen. Auf der Ertragsseite bleibt der Spielraum für Erhöhungen begrenzt. Auf der Finanzierungsseite profitieren Sie weiterhin von tiefen Hypothekarzinsen. Für die Beurteilung eines Anlageobjekts heisst das: Vergleichen Sie den aktuellen Ist-Mietzins mit dem markt- und rechtlich erzielbaren Mietzins. Genau in dieser Differenz liegt bei vielen älteren Liegenschaften das eigentliche Potenzial.
| Kennzahl | Berechnung | Worauf achten |
|---|---|---|
| Bruttorendite | Jahresnettomietzinse geteilt durch Kaufpreis | Schnelle erste Einordnung, blendet Kosten aus |
| Nettorendite | Nettomietzinse minus Betriebs- und Unterhaltskosten, geteilt durch Investition | Realistisch nur mit Rückstellungen für Erneuerung |
| Mietzinspotenzial | erzielbarer Mietzins minus Ist-Mietzins | Rechtliche Grenzen der Anpassung mitdenken |
Fazit
Vermieten ist in der Schweiz stark reguliert, aber gut planbar. Wer den Referenzzinssatz beobachtet, die Formvorschriften einhält und pro Mietverhältnis nachvollziehbar dokumentiert, hat bei jeder Anpassung und bei jedem Verkauf die besseren Argumente. Bei Streitfragen und bei kantonalen Besonderheiten lohnt sich der frühe Beizug einer Fachperson – eine formell fehlerhafte Anpassung kostet in der Regel deutlich mehr als eine Beratungsstunde.
Häufige Fragen
Wie oft wird der Referenzzinssatz publiziert?
Vierteljährlich durch das Bundesamt für Wohnungswesen. Für 2026 sind die Publikationstermine der 2. März, 1. Juni, 1. September und 1. Dezember.
Wie hoch ist der Referenzzinssatz aktuell?
Seit dem 2. Juni 2026 beträgt er 1,25 Prozent. Er verändert sich erst, wenn der ermittelte Durchschnittszinssatz unter 1,13 Prozent sinkt oder über 1,37 Prozent steigt.
Muss ich als Vermieterin den Mietzins bei einer Senkung automatisch anpassen?
Nein. Der Anspruch besteht, doch die Senkung muss von der Mieterschaft verlangt werden. Sie dürfen anerkannte Gegenpositionen wie Teuerung und gestiegene Unterhaltskosten verrechnen.
Welche Nebenkosten darf ich verrechnen?
Nur solche, die im Mietvertrag ausdrücklich und einzeln aufgeführt sind. Pauschale Formulierungen wie «übrige Kosten» genügen nicht.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Bei Wohnraum höchstens drei Monatsmietzinse. Der Betrag ist auf ein Konto zu legen, das auf den Namen der Mietenden lautet.
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Quellen
Bundesamt für Wohnungswesen BWO, Hypothekarischer Referenzzinssatz bwo.admin.ch
Bundesamt für Wohnungswesen BWO, Medienmitteilung zum Referenzzinssatz per 2. Juni 2026 bwo.admin.ch
HEV Schweiz, Referenzzinssatz hev-schweiz.ch
Schweizerisches Obligationenrecht, Art. 253 ff. (Miete)
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Finanz- oder Rechtsberatung. Für Ihre persönliche Situation ziehen Sie bitte Anwalt, Treuhänder, Notariat oder Ihre Bank bei. Stand: September 2026.