Der Kauf der ersten eigenen Immobilie ist eine der grössten Entscheidungen Ihres Lebens. Wer gut vorbereitet ist, kennt sein Budget, hat die Finanzierung geklärt und reagiert schnell, wenn das passende Objekt auftaucht. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, worauf es als Erstkäufer in der Schweiz ankommt – von der Finanzierung über die Tragbarkeit bis zu einem oft unterschätzten Vorteil: der Information im Voraus.
Zuerst die Finanzierung, dann die Besichtigung
Viele angehende Eigentümer machen es umgekehrt: Sie verlieben sich in ein Inserat, vereinbaren eine Besichtigung – und stellen erst danach fest, dass die Finanzierung nicht reicht. Das kostet Zeit, Nerven und im schlimmsten Fall die Traumimmobilie an einen schneller vorbereiteten Mitbewerber.
Klären Sie deshalb zuerst, was Sie sich leisten können. Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank oder einem Finanzierungsberater und lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung ausstellen. Damit wissen nicht nur Sie, in welchem Preissegment Sie suchen können – Sie signalisieren auch der Verkäuferschaft, dass Sie ein ernsthafter, handlungsfähiger Käufer sind.
In der Praxis erleben wir es immer wieder: Bei einer gefragten Immobilie melden sich zahlreiche Interessenten. Wer bereits eine Finanzierungsbestätigung vorweisen kann und glaubhaft macht, dass er die Immobilie kaufen will und kann, erhält oft den Zuschlag – noch bevor andere ihre Finanzierung überhaupt geklärt haben.
Ihr Budget richtig berechnen: die zwei Schweizer Faustregeln
In der Schweiz entscheiden zwei Grössen darüber, wie viel Immobilie Sie finanzieren können: die Eigenmittel und die Tragbarkeit. Beide sollten Sie kennen, bevor Sie ernsthaft auf die Suche gehen.
1. Eigenmittel: mindestens 20 Prozent
Für den Kauf von Wohneigentum verlangen die Banken Eigenmittel von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises. Davon müssen mindestens 10 Prozent aus „harten” Eigenmitteln stammen – also aus Erspartem, Wertschriften, einer Schenkung oder einem Erbvorbezug. Die übrigen Mittel dürfen aus der Pensionskasse (2. Säule) oder der gebundenen Vorsorge (Säule 3a) kommen.
2. Tragbarkeit: höchstens ein Drittel des Einkommens
Die laufenden Kosten Ihres Eigenheims sollten nicht mehr als rund einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. Die Banken rechnen dabei bewusst vorsichtig – nicht mit dem heutigen, oft tiefen Marktzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. So stellen sie sicher, dass Sie sich Ihr Zuhause auch dann noch leisten können, wenn die Zinsen wieder steigen.
Zur Tragbarkeit gehören drei Posten:
| Kostenposten | Wie gerechnet wird |
|---|---|
| Kalkulatorischer Hypothekarzins | 5 % auf die Hypothek (unabhängig vom aktuellen Marktzins) |
| Amortisation | Rückzahlung der 2. Hypothek auf zwei Drittel des Immobilienwerts innert 15 Jahren bzw. bis zur Pensionierung |
| Unterhalt & Nebenkosten | pauschal rund 1 % des Immobilienwerts pro Jahr |
Ein einfaches Rechenbeispiel
Zur Einordnung: Der durchschnittliche Verkaufspreis liegt in der Schweiz aktuell bei rund CHF 1,4 Mio. für ein Einfamilienhaus; gefragte Eigentumswohnungen in guten Lagen bewegen sich häufig ab CHF 1,2 Mio. Rechnen wir das Beispiel deshalb mit einem Kaufpreis von CHF 1’200’000 durch:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | CHF 1’200’000 |
| Eigenmittel (mind. 20 %) | CHF 240’000 (davon mind. CHF 120’000 hart) |
| Hypothek (80 %) | CHF 960’000 |
| Kalk. Zins (5 % auf CHF 960’000) | ca. CHF 48’000 / Jahr |
| Amortisation 2. Hypothek | ca. CHF 10’700 / Jahr |
| Unterhalt & Nebenkosten (1 %) | ca. CHF 12’000 / Jahr |
| Kalkulatorische Kosten total | ca. CHF 70’700 / Jahr |
| Erforderliches Bruttoeinkommen (×3) | ca. CHF 212’000 / Jahr |
Vereinfachtes Beispiel zur Veranschaulichung. Die genauen Werte hängen von Ihrer Bank, Ihrer Vorsorgesituation und dem konkreten Objekt ab.
Vergessen Sie die Kaufnebenkosten nicht. Je nach Kanton fallen für Notariat, Grundbuch und Handänderungssteuer zusätzlich rund 1 bis 5 Prozent des Kaufpreises an – und diese müssen Sie zusätzlich zu den 20 Prozent Eigenmitteln aufbringen.
Schnell sein zählt: Wer Vorrang hat, kauft
Gerade attraktive Objekte sind oft innert Tagen vergeben. Entscheidend ist deshalb nicht nur, dass Sie kaufen können, sondern auch, dass Sie früh von einem passenden Objekt erfahren und schnell reagieren. Genau hier trennt sich Vorbereitung von Glück.
Ein vorbereiteter Käufer mit Finanzierungsbestätigung kann sofort handeln, während andere noch Termine mit der Bank vereinbaren. In einem umkämpften Markt ist das häufig der Unterschied zwischen „Wir haben sie bekommen” und „Leider zu spät”.
Der unterschätzte Vorteil: Information im Voraus
Viele schöne Immobilien werden verkauft, bevor sie überhaupt online erscheinen. Bei Marlin Immobilien informieren wir Personen mit einem Suchprofil bis zu zwei Tage im Voraus, wenn in ihrer Wunschregion eine Immobilie verfügbar wird. Diese Interessenten erhalten die Informationen also vorab – und haben damit klaren Vorrang.
So wird ein Objekt nicht selten „offline” verkauft, ohne dass es je auf den grossen Portalen erscheint. Wer aktiv sucht, sollte deshalb ein Suchprofil als selbstverständliches Werkzeug betrachten – es ist kostenlos und verschafft Ihnen einen echten zeitlichen Vorsprung.
Die stärkste Kombination für Erstkäufer: ein Suchprofil bei uns – damit Sie als Erste informiert werden – plus eine bereits vorliegende Finanzierungsbestätigung. So erfahren Sie früher von passenden Objekten und können sofort verbindlich reagieren.
Die Erstkäufer-Checkliste auf einen Blick
| Schritt | Was Sie tun |
|---|---|
| 1. Budget klären | Eigenmittel und tragbares Einkommen realistisch berechnen |
| 2. Finanzierung sichern | Gespräch mit Bank/Berater, Finanzierungsbestätigung einholen |
| 3. Suchprofil erstellen | Wunschregion und Kriterien hinterlegen, um vorab informiert zu werden |
| 4. Objekt prüfen | Lage, Zustand, Nebenkosten, Unterlagen und Grundbuch sorgfältig anschauen |
| 5. Schnell & verbindlich reagieren | Mit geklärter Finanzierung sofort handlungsfähig sein |
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Kauf der ersten Immobilie?
In der Schweiz sind mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel nötig. Davon müssen mindestens 10 Prozent „harte” Eigenmittel sein, also nicht aus der Pensionskasse stammen. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten, die Sie separat aufbringen müssen.
Was bedeutet Tragbarkeit genau?
Tragbarkeit heisst, dass die kalkulatorischen Wohnkosten – berechnet mit 5 Prozent Zins, Amortisation und rund 1 Prozent Unterhalt – nicht mehr als etwa einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen dürfen. Das ist die zentrale Hürde für die Hypothekenvergabe.
Warum sollte ich die Finanzierung vor der Besichtigung klären?
Weil Sie damit wissen, was Sie sich leisten können, und weil Sie der Verkäuferschaft mit einer Finanzierungsbestätigung zeigen, dass Sie sofort handeln können. Bei mehreren Interessenten erhält oft derjenige den Zuschlag, der am besten vorbereitet ist.
Was bringt mir ein Suchprofil?
Mit einem Suchprofil werden Sie bis zu zwei Tage im Voraus informiert, wenn in Ihrer Wunschregion eine passende Immobilie verfügbar wird. Sie erhalten damit Vorrang und erfahren häufig von Objekten, die nie öffentlich inseriert werden. Das Suchprofil ist kostenlos.
Mit welchem Einkommen kann ich mir eine Immobilie für CHF 1,2 Mio. leisten?
Als grobe Orientierung sind rund CHF 210’000 Bruttoeinkommen pro Jahr nötig, da die kalkulatorischen Kosten etwa einen Drittel davon nicht übersteigen sollten. Der genaue Wert hängt von Ihren Eigenmitteln, der Vorsorgesituation und dem Objekt ab – wir rechnen das gerne individuell mit Ihnen durch.
Erstellen Sie Ihr kostenloses Suchprofil – und sichern Sie sich den entscheidenden Informationsvorsprung.
Aneta Dukova · Marlin Immobilien AG
Ihre Immobilien-Expertin – schweizweit für Sie da
Quellen
UBS Schweiz – Wie viel Eigenkapital benötigen Sie? ubs.com
Raiffeisen – Tragbarkeit einer Hypothek raiffeisen.ch
UBS Schweiz – Hypothek: Was bedeutet Tragbarkeit? ubs.com
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Finanz- oder Rechtsberatung. Für die konkrete Finanzierung wenden Sie sich an Ihre Bank oder eine Fachperson. Stand: Juni 2026.