Im September publiziert das Bundesamt für Statistik jeweils die Leerwohnungszählung per 1. Juni. Am 1. Juni 2025 waren es 48’455 Leerwohnungen oder 1 Prozent des Wohnungsbestands, und Wüest Partner rechnet für 2026 mit einer ähnlichen Grössenordnung von rund 48’000 Einheiten. Für Umsteiger, die verkaufen und gleich wieder kaufen oder mieten wollen, ist das die entscheidende Zahl – denn der Engpass liegt nicht beim Verkauf, sondern bei der Anschlusslösung.
Was die Leerwohnungsziffer genau misst
Die Leerwohnungszählung des Bundesamts für Statistik erfasst per 1. Juni jene Wohnungen, die zum Zeitpunkt der Erhebung leer stehen und auf dem Markt zur Dauermiete oder zum Kauf angeboten werden. Ferienwohnungen, nur kurzfristig vermietete Objekte und Wohnungen, die nicht angeboten werden, zählen nicht dazu. Die Publikation der Zahlen erfolgt jeweils im September desselben Jahres.
Als Orientierung gilt in der Fachwelt: Ab einer Leerwohnungsziffer von rund 1,5 Prozent spricht man von einem funktionierenden Markt mit Auswahl. Liegt sie deutlich darunter, ist der Markt angespannt. Mit rund 1 Prozent ist die Schweiz seit mehreren Jahren im angespannten Bereich.
Was das für Umsteiger praktisch bedeutet
Die Ausgangslage ist unangenehm asymmetrisch. Ihr Verkauf ist in einem knappen Markt der einfache Teil: Die Nachfrage ist hoch, die Preise für Wohneigentum sind im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr um rund 4,3 Prozent gestiegen, gute Objekte finden zügig Käufer. Ihre Anschlusslösung ist der schwierige Teil: Sie konkurrieren mit vielen anderen um wenige Objekte, und der Zeitdruck liegt bei Ihnen.
| Seite | Ihre Position in einem knappen Markt |
|---|---|
| Verkauf Ihrer heutigen Liegenschaft | stark: Nachfrage hoch, Verhandlungsposition gut, kurze Vermarktungsdauer |
| Kauf oder Miete des Anschlussobjekts | schwach: wenig Auswahl, Konkurrenz, Gefahr von Entscheidungen unter Druck |
Aus dieser Asymmetrie folgt die wichtigste Regel für Umsteiger: Der Verkauf ist nicht der erste Schritt, sondern der zweite. Wer zuerst verkauft und danach sucht, verhandelt beim Kauf aus der Schwäche.
Drei Strategien, die in der Praxis funktionieren
1. Kaufen vor Verkaufen mit gesichertem Verkaufserlös
Sie suchen und kaufen zuerst, verkaufen danach. Der grosse Vorteil: kein Zeitdruck beim Kauf und keine Zwischenlösung beim Wohnen. Voraussetzung ist, dass Ihre Bank die Doppelbelastung für eine begrenzte Zeit trägt, üblicherweise über eine Zwischenfinanzierung, die durch die zu verkaufende Liegenschaft besichert ist. Klären Sie den Rahmen und die Frist vorab schriftlich.
2. Verkaufen mit langer Antrittsfrist
Sie verkaufen, vereinbaren im Kaufvertrag aber einen Antrittstag in acht bis zwölf Monaten. Damit haben Sie Zeit für die Suche und dennoch die Sicherheit eines abgeschlossenen Verkaufs. In einem Markt mit hoher Nachfrage akzeptieren Käuferinnen und Käufer erstaunlich lange Fristen – vor allem solche, die selbst noch eine Kündigungsfrist haben. Der Preis dafür ist gering, die Sicherheit gross.
3. Verkaufen und bewusst eine Zwischenlösung planen
Sie verkaufen jetzt, ziehen für eine begrenzte Zeit in eine Mietwohnung oder ein möbliertes Objekt und suchen ohne Termindruck. Diese Variante ist unbeliebt, weil sie einen zusätzlichen Umzug bedeutet. Sie ist aber die günstigste Absicherung gegen den grössten Fehler – nämlich unter Druck ein Objekt zu kaufen, das nicht passt.
Regionale Unterschiede beachten
Die schweizweite Zahl sagt wenig über Ihre Gemeinde. Zwischen Zentren und ländlichen Gemeinden, aber auch zwischen den Kantonen, liegen erhebliche Unterschiede. Für Ihre Planung zählt die Leerwohnungsziffer Ihrer Zielregion, nicht der Landesdurchschnitt. Wer im Kanton Freiburg verkauft und in einer Berner Agglomerationsgemeinde kaufen will, hat es mit zwei unterschiedlichen Märkten zu tun – und sollte beide getrennt beurteilen.
Fazit
Bei einer Leerwohnungsziffer um 1 Prozent verkaufen Sie gut und kaufen schwer. Wer diese Asymmetrie akzeptiert und die Reihenfolge bewusst umdreht – zuerst Bewertung und Suche, dann Verkauf, immer mit verhandelter Antrittsfrist – kommt ohne Doppelbelastung und ohne Notkauf durch den Wechsel. Die Zahlen der Zählung per 1. Juni 2026 erscheinen Ende September und zeigen, ob sich die Lage in Ihrer Region verändert hat.
Häufige Fragen
Wann publiziert das Bundesamt für Statistik die Leerwohnungsziffer?
Die Erhebung erfolgt per 1. Juni, die Publikation jeweils im September desselben Jahres.
Wie hoch war die Leerwohnungsziffer letztmals?
Am 1. Juni 2025 wurden 48’455 Leerwohnungen gezählt, das entspricht 1 Prozent des Wohnungsbestands. Für 2026 wird eine ähnliche Grössenordnung erwartet.
Ab wann gilt ein Wohnungsmarkt als angespannt?
Als Orientierung gilt eine Leerwohnungsziffer von rund 1,5 Prozent als Grenze zu einem ausgeglichenen Markt. Deutlich tiefere Werte deuten auf Knappheit hin.
Soll ich als Umsteiger zuerst kaufen oder zuerst verkaufen?
In einem knappen Markt ist zuerst kaufen meist die stärkere Position, sofern Ihre Bank eine Zwischenfinanzierung gewährt. Alternativ verkaufen Sie mit langer Antrittsfrist.
Wie lange kann eine Antrittsfrist vereinbart werden?
Das ist frei verhandelbar. In der Praxis sind drei bis zwölf Monate üblich, in einem nachfragestarken Markt sind längere Fristen gut durchsetzbar.
Wir bewerten Ihre Liegenschaft und legen die Reihenfolge so, dass Sie beim Kauf aus einer starken Position handeln.
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Quellen
Bundesamt für Statistik BFS, Leerwohnungszählung bfs.admin.ch
Bundesamt für Wohnungswesen BWO, Leerwohnungsziffer 2025 bei 1 Prozent bwo.admin.ch
Wüest Partner, Immo-Monitoring zweites Quartal 2026, Erwartung von rund 48’000 Leerwohnungen per 1. Juni 2026 cash.ch
HEV Schweiz, Leerwohnungsziffer hev-schweiz.ch
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Finanz- oder Rechtsberatung. Für Ihre persönliche Situation ziehen Sie bitte Anwalt, Treuhänder, Notariat oder Ihre Bank bei. Stand: September 2026.