Der Kaufvertrag über eine Liegenschaft ist in der Schweiz nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird. Für viele Käuferinnen und Käufer ist der Notariatstermin darum der Moment mit den meisten Unbekannten. Dieser Beitrag führt Sie durch den ganzen Ablauf – von der Reservation bis zum Eintrag ins Grundbuch – und zeigt, wer welche Kosten trägt und welche Unterlagen Sie bereithalten.
Schritt 1: Kaufzusage und Reservation
Nach der Einigung über Preis und Bedingungen wird üblicherweise eine Reservationsvereinbarung abgeschlossen. Sie hält Objekt, Preis, Zeitplan und die Bedingungen fest und wird meist mit einer Reservationszahlung verbunden. Wichtig zu wissen: Eine Reservationsvereinbarung ist kein Kaufvertrag – ein Kaufvertrag über ein Grundstück entsteht in der Schweiz erst mit der öffentlichen Beurkundung. Die Reservation dokumentiert die Absicht und nimmt das Objekt vom Markt.
Schritt 2: Notariat beauftragen und Vertragsentwurf
Wer das Notariat wählt, ist je Kanton unterschiedlich geregelt. In Kantonen mit freiberuflichem Notariat, etwa Bern, wählen die Parteien die Notarin oder den Notar. In Kantonen mit Amtsnotariat ist das zuständige Amt vorgegeben. Das Notariat erstellt anschliessend den Kaufvertragsentwurf und beschafft dafür die nötigen Grundbuchangaben.
Der Entwurf sollte Ihnen einige Tage vor dem Termin vorliegen. Lesen Sie insbesondere: Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten, Antrittstag und Nutzen-und-Schaden-Übergang, Gewährleistungsregelung, Inventar und mitverkaufte Nebenräume, Dienstbarkeiten und Anmerkungen sowie die Kostenaufteilung.
Schritt 3: Finanzierung und Zahlungsversprechen
Vor der Beurkundung braucht das Notariat die Sicherheit, dass der Kaufpreis fliesst. Üblich ist ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen Ihrer Bank über den finanzierten Anteil, verbunden mit dem Nachweis der Eigenmittel. Ihre Bank verlangt dafür in der Regel den Vertragsentwurf, die eigene Schätzung des Objekts und die vollständigen Finanzierungsunterlagen. Rechnen Sie mit zwei bis drei Wochen Vorlauf.
Schritt 4: Der Termin selbst
Die Notarin oder der Notar liest den Vertrag vor oder erläutert ihn ausführlich, klärt Rückfragen und beurkundet anschliessend. Alle Parteien unterzeichnen. Der Termin dauert je nach Komplexität dreissig bis neunzig Minuten. Bringen Sie mit:
- Gültige Identitätskarte oder Pass, bei ausländischer Staatsangehörigkeit zusätzlich den Ausländerausweis
- Angaben zu Zivilstand und, bei Verheirateten, zum Güterstand
- AHV-Nummer
- Klarheit über die gewünschte Eigentumsform: Alleineigentum, Miteigentum mit Quoten oder Gesamteigentum
- Zahlungsversprechen der Bank und Nachweis der Eigenmittel
Die Eigentumsform ist keine Formalie. Sie bestimmt, wem welcher Anteil gehört, wie im Todesfall vererbt wird und wie bei einer Trennung geteilt wird. Bei unverheirateten Paaren gehört dieses Thema zwingend vor den Termin – zusammen mit der Frage, ob eine ergänzende Vereinbarung sinnvoll ist.
Schritt 5: Grundbuchanmeldung und Eigentumsübergang
Das Notariat meldet den Vertrag beim Grundbuchamt an. Das Eigentum geht mit dem Eintrag ins Grundbuch über. Bis dahin wird der Kaufpreis in der Regel treuhänderisch verwaltet oder an das Notariat überwiesen und danach abgerechnet. Die Schlüsselübergabe findet üblicherweise am vereinbarten Antrittstag statt, häufig zeitlich nach der Beurkundung.
Wer bezahlt was
| Kostenposition | Übliche Aufteilung | Grössenordnung |
|---|---|---|
| Notariatsgebühren | meist je zur Hälfte, kantonal und vertraglich unterschiedlich | je Kanton verschieden, häufig 0,1 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises |
| Grundbuchgebühren | meist je zur Hälfte | kantonaler Tarif |
| Handänderungssteuer | je Kanton: Käuferschaft, geteilt oder nicht erhoben | je Kanton bis rund 3 Prozent, mehrere Kantone erheben sie nicht |
| Errichtung oder Erhöhung des Schuldbriefs | Käuferschaft | kantonaler Tarif plus Grundbuchgebühr |
| Grundstückgewinnsteuer | Verkäuferschaft | kantonal, abhängig von Gewinn und Haltedauer |
Wichtig für Ihre Budgetplanung: Die Nebenkosten des Erwerbs zählen nicht zum Kaufpreis und werden von der Bank in der Regel nicht mitfinanziert. Sie müssen zusätzlich zu den Eigenmitteln vorhanden sein. Rechnen Sie je Kanton mit einer bis fünf Prozent des Kaufpreises.
Nach der Beurkundung: die ersten Meldungen
- Gebäudeversicherung auf die neue Eigentümerschaft umschreiben lassen
- Strom, Wasser und Kehricht bei Gemeinde und Netzbetreiber ummelden
- Zählerstände am Antrittstag gemeinsam ablesen und protokollieren
- Serviceverträge für Heizung, Lüftung und Aufzug prüfen und übernehmen oder neu abschliessen
- Bei Stockwerkeigentum die Verwaltung informieren und Zahlungsdaten anpassen
- Adressänderung, Haushaltversicherung und Privathaftpflicht anpassen
Fazit
Der Eigentumsübergang in der Schweiz ist ein klar geregelter Ablauf: Reservation, Vertragsentwurf, Zahlungsversprechen, Beurkundung, Grundbucheintrag. Wer den Entwurf früh liest, die Eigentumsform bewusst wählt und die Nebenkosten des Erwerbs separat budgetiert, geht ruhig in den Termin. Für die rechtliche Beurteilung Ihres Vertrags ist das Notariat zuständig – nutzen Sie dessen Aufklärungspflicht und stellen Sie Ihre Fragen vor dem Termin.
Häufige Fragen
Ist eine Reservationsvereinbarung bereits ein Kaufvertrag?
Nein. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf in der Schweiz der öffentlichen Beurkundung. Die Reservation hält die Absicht, den Preis und den Zeitplan fest.
Wer wählt das Notariat?
Das ist kantonal geregelt. In Kantonen mit freiberuflichem Notariat wählen die Parteien, in Kantonen mit Amtsnotariat ist das zuständige Amt vorgegeben.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Kauf?
Je Kanton rund ein bis fünf Prozent des Kaufpreises für Notariat, Grundbuch, Schuldbrief und – wo erhoben – die Handänderungssteuer. Diese Kosten werden in der Regel nicht mitfinanziert.
Wann geht das Eigentum über?
Mit dem Eintrag ins Grundbuch. Nutzen und Schaden gehen dagegen zum vertraglich vereinbarten Antrittstag über.
Was bedeutet eine Freizeichnungsklausel?
Die Verkäuferschaft schliesst die Gewährleistung für Mängel weitgehend aus. Absichtlich verschwiegene Mängel bleiben davon ausgenommen. Lassen Sie sich die Tragweite vom Notariat erläutern.
Welche Eigentumsform ist bei einem Paar sinnvoll?
Das hängt von Zivilstand, Finanzierungsanteilen und Vorsorgesituation ab. Bei unverheirateten Paaren ist die bewusste Wahl der Quoten und eine ergänzende Vereinbarung wichtig. Lassen Sie sich dazu beraten.
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Quellen
Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Art. 656 und Art. 942 ff. (Eigentumsübergang und Grundbuch)
Schweizerisches Obligationenrecht, Art. 216 (öffentliche Beurkundung des Grundstückkaufs)
Kantonale Notariats- und Grundbuchtarife der Kantone Freiburg, Bern und Aargau
Kantonale Steuerverwaltungen, Handänderungssteuer und Grundstückgewinnsteuer
Erfahrungswerte Marlin Immobilien AG aus Beurkundungen in der Deutschschweiz und im Kanton Freiburg
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Finanz- oder Rechtsberatung. Für Ihre persönliche Situation ziehen Sie bitte Anwalt, Treuhänder, Notariat oder Ihre Bank bei. Stand: September 2026.