Eine Ferienwohnung verkauft sich nicht wie eine Eigentumswohnung im Mittelland. Der Käuferkreis ist gesetzlich eingeschränkt, das Zweitwohnungsgesetz beeinflusst den Wert, und die Steuerfolgen unterscheiden sich je nach Kanton deutlich. Seit April 2026 ist zudem eine Revision der Lex Koller in der Vernehmlassung. Dieser Beitrag ordnet die Rahmenbedingungen ein, damit Sie Ihren Verkauf richtig aufsetzen.
Wer eine Schweizer Ferienwohnung überhaupt kaufen darf
Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, bekannt als Lex Koller, beschränkt den Immobilienerwerb durch Personen im Ausland. Für die Praxis lassen sich drei Gruppen unterscheiden.
| Käufergruppe | Erwerb einer Ferienwohnung |
|---|---|
| Personen mit Schweizer Bürgerrecht sowie Personen mit Wohnsitz in der Schweiz und Niederlassungsbewilligung C | grundsätzlich frei |
| Staatsangehörige der EU und EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz | grundsätzlich gleichgestellt, sofern tatsächlicher Wohnsitz in der Schweiz besteht |
| Personen mit Wohnsitz im Ausland | bewilligungspflichtig; nur in Fremdenverkehrsorten und nur im Rahmen der kantonalen Kontingente |
Die Zahl der Bewilligungen für Ferienwohnungen an Personen im Ausland ist schweizweit auf 1’500 Einheiten pro Jahr begrenzt. Der Bundesrat verteilt diese Kontingente auf die Kantone. Kantone wie Wallis, Graubünden, Waadt oder Tessin nutzen die Kontingente aktiv, andere Kantone erteilen gar keine Ferienwohnungsbewilligungen. Für Ihren Verkauf ist das die erste Frage überhaupt: In welchem Kanton liegt Ihre Wohnung, und existiert dort ein Kontingent?
Zusätzlich gilt: Besitzt eine Person im Ausland bereits eine Zweit- oder Ferienwohnung in der Schweiz, darf eine neue Bewilligung nur unter der Bedingung erteilt werden, dass die erste Wohnung vor dem Grundbucheintrag des neuen Erwerbs veräussert wird.
Die laufende Revision der Lex Koller
Im April 2026 hat das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement eine Revision der Lex Koller in die Vernehmlassung geschickt. Zur Diskussion stehen unter anderem tiefere Ferienwohnungskontingente und eine Bewilligungspflicht beim Weiterverkauf von Ferienwohnungen zwischen Personen im Ausland. Nichts davon ist heute in Kraft, und der weitere Verlauf des Gesetzgebungsprozesses ist offen. Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das schlicht: Die Rahmenbedingungen für den Käuferkreis können sich in den kommenden Jahren verengen. Wer einen Verkauf ohnehin plant, sollte den Zeitpunkt bewusst wählen und die Entwicklung beobachten.
Zweitwohnungsgesetz: Warum bestehende Wohnungen an Wert gewinnen können
Das Zweitwohnungsgesetz, hervorgegangen aus der Zweitwohnungsinitiative, ist 2016 in Kraft getreten. Es verbietet in Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil bereits über 20 Prozent liegt, grundsätzlich den Neubau von Zweitwohnungen. Für den Bestand gilt eine wichtige Unterscheidung: Altrechtliche Wohnungen, die vor Inkrafttreten bestanden, dürfen weiterhin frei als Zweitwohnung genutzt und verkauft werden. Neubauten in betroffenen Gemeinden sind hingegen in der Regel als Erstwohnung oder bewirtschaftete touristische Wohnung nutzungsbeschränkt.
Diese Konstellation hat eine wirtschaftliche Folge, die viele Eigentümer unterschätzen: In beliebten Tourismusgemeinden ist eine frei nutzbare altrechtliche Ferienwohnung ein knappes Gut, weil kein vergleichbares Angebot mehr neu entstehen kann. Prüfen Sie darum unbedingt, welchen Nutzungsstatus Ihre Wohnung hat und ob dieser im Grundbuch angemerkt ist. Genau das ist beim Verkauf ein zentrales Argument.
Die Steuern beim Verkauf
- Grundstückgewinnsteuer. Sie fällt auf dem Gewinn zwischen Anlagekosten und Verkaufspreis an und ist kantonal geregelt. Massgebend sind Haltedauer und kantonaler Tarif; die Besitzesdauer senkt die Steuer in vielen Kantonen erheblich. Bei einer Ferienwohnung ist der Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung in der Regel nicht möglich, weil dieser das dauernd und ausschliesslich selbst genutzte Wohneigentum betrifft.
- Handänderungssteuer. Kantonal unterschiedlich, teils vom Erwerber, teils geteilt, in einigen Kantonen gar nicht erhoben.
- Anlagekosten sauber belegen. Kaufpreis, Notariats- und Grundbuchkosten, wertvermehrende Investitionen, Maklerprovision. Jeder belegte Franken senkt den steuerbaren Gewinn. Bei Ferienwohnungen, die seit Jahrzehnten im Familienbesitz sind, ist das Auffinden der Belege oft die wichtigste Vorbereitungsarbeit.
- Sicherstellung. Mehrere Kantone verlangen die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer beim Notariat, insbesondere wenn die verkaufende Person ausserhalb des Kantons wohnt. Das ist im Zahlungsablauf einzuplanen.
Bewertung in Tourismusgemeinden
Die Bewertung folgt anderen Regeln als im Mittelland. Wesentlich sind: Nutzungsstatus nach Zweitwohnungsgesetz, Aussicht und Besonnung, Distanz zu Bergbahn, See oder Ortszentrum, Zustand der Gemeinschaftsanlagen, Höhe des Erneuerungsfonds, Vermietbarkeit sowie die Saisonalität der Nachfrage. Vergleichswerte sind dünn gesät, deshalb ist die Auswahl der Vergleichsobjekte hier besonders sorgfältig zu treffen.
Fazit
Der Verkauf einer Ferienwohnung ist gut machbar, verlangt aber Vorarbeit an drei Fronten: Käuferkreis nach Lex Koller, Nutzungsstatus nach Zweitwohnungsgesetz und Steuerbelastung mit belegten Anlagekosten. Wer diese drei Punkte vor der Vermarktung klärt, verkauft ohne Überraschungen. Für die rechtliche und steuerliche Beurteilung Ihres konkreten Falls ziehen Sie unbedingt Notariat, Anwalt oder Treuhänder bei – die Regeln sind kantonal und die Revision der Lex Koller ist im Gang.
Häufige Fragen
Darf ich meine Ferienwohnung an eine Person im Ausland verkaufen?
Nur wenn die Wohnung in einem Fremdenverkehrsort liegt, der Kanton über ein Kontingent verfügt und die Bewilligung erteilt wird. Mehrere Kantone erteilen gar keine Ferienwohnungsbewilligungen.
Was ist eine altrechtliche Wohnung nach Zweitwohnungsgesetz?
Eine Wohnung, die vor Inkrafttreten des Zweitwohnungsgesetzes bestand oder rechtskräftig bewilligt war. Sie darf weiterhin frei als Zweitwohnung genutzt und verkauft werden.
Kann ich die Grundstückgewinnsteuer aufschieben, wenn ich eine neue Wohnung kaufe?
Der Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung betrifft grundsätzlich dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum. Bei einer Ferienwohnung ist er in der Regel nicht möglich. Klären Sie das im Einzelfall mit dem Steueramt oder Ihrem Treuhänder.
Wie stark senkt die Besitzesdauer die Steuer?
Das ist kantonal sehr unterschiedlich. In mehreren Kantonen reduziert eine lange Haltedauer die Grundstückgewinnsteuer deutlich, teils um mehr als die Hälfte des Grundtarifs.
Was ändert die Revision der Lex Koller für mich?
Aktuell nichts, da sie in der Vernehmlassung ist. Diskutiert werden tiefere Kontingente und eine Bewilligungspflicht beim Weiterverkauf zwischen Personen im Ausland. Beobachten Sie die Entwicklung, wenn Ihr Käuferkreis Personen im Ausland umfasst.
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Quellen
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, Lex Koller) fedlex.admin.ch
Eidgenössisches Justiz- und Polizeidepartement, Vernehmlassung zur Revision der Lex Koller, April 2026
Bundesgesetz über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG), in Kraft seit 2016 fedlex.admin.ch
HEV Schweiz, Lex Koller hev-schweiz.ch
Kantonale Steuerverwaltungen, Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Finanz- oder Rechtsberatung. Für Ihre persönliche Situation ziehen Sie bitte Anwalt, Treuhänder, Notariat oder Ihre Bank bei. Stand: September 2026.