Der September ist der beste Monat, um eine Liegenschaft auf den Winter vorzubereiten. Die Heizperiode hat noch nicht begonnen, Handwerksbetriebe haben noch Kapazität, und die grossen Herbststürme kommen in der Regel erst später. Diese zwölf Schritte kosten ein Wochenende und verhindern Schäden, die im Januar ein Vielfaches kosten – und beim Verkauf sichtbar bleiben.
Warum der Herbst-Check auch eine Wertfrage ist
Feuchtigkeit ist die teuerste Ursache von Bauschäden. Eine verstopfte Dachrinne, eine offene Fuge oder ein nicht entleerter Aussenwasserhahn führen im Winter zu Schäden, die man später an Fassade, Sockel und Kellerwand sieht. Genau diese Spuren lesen Kaufinteressenten – und Banken – als aufgeschobenen Unterhalt. Wer seine Liegenschaft konsequent pflegt, sichert nicht nur die Substanz, sondern auch den Preis.
Die Checkliste in zwölf Schritten
| Nr. | Schritt | Worauf es ankommt |
|---|---|---|
| 1 | Dach kontrollieren | Verschobene oder gebrochene Ziegel, Moosbewuchs, Anschlüsse bei Kamin und Dachfenstern. Vom Boden mit Feldstecher oder von der Dachluke aus, nicht auf eigene Faust aufs Dach steigen. |
| 2 | Dachrinnen und Ablaufrohre reinigen | Laub und Nadeln entfernen, Wasserdurchlauf prüfen, Laubschutzgitter kontrollieren. Der häufigste vermeidbare Wasserschaden überhaupt. |
| 3 | Fassade und Fugen prüfen | Risse, Abplatzungen, offene Anschlussfugen bei Fenstern und Fensterbänken. Kleine Fugenarbeiten jetzt statt Feuchteschaden im Frühling. |
| 4 | Fenster- und Türdichtungen testen | Papierblatt einklemmen: Lässt es sich bei geschlossenem Fenster leicht herausziehen, ist die Dichtung müde. Ersatz ist günstig und senkt die Heizkosten sofort. |
| 5 | Aussenwasserhähne frostsicher machen | Zuleitung im Haus absperren, Hahn draussen öffnen und leerlaufen lassen, Schläuche entfernen. Gilt auch für Gartenbewässerung und Aussenduschen. |
| 6 | Heizung servicen und entlüften | Service vor der Heizperiode buchen, Heizkörper entlüften, Anlagedruck prüfen, bei Wärmepumpen Aussengerät freihalten und Filter reinigen. |
| 7 | Storen, Rollläden und Markisen prüfen | Bänder, Führungsschienen und Motoren kontrollieren. Markisen bei Sturmwarnung immer einfahren, Sturmsensoren testen. |
| 8 | Bäume und Umgebung sichern | Trockene und angebrochene Äste entfernen, Gartenmobiliar und Sonnenschirme einlagern, Trampoline und leichte Gegenstände verankern. |
| 9 | Kellerentwässerung und Schächte | Bodeneinläufe, Lichtschächte und Sickerleitungen von Laub befreien, Rückstauklappe prüfen, Pumpensumpf testen. |
| 10 | Rauchwarnmelder und CO-Melder | Batterie ersetzen und Funktion testen. Bei Cheminée und Holzofen zusätzlich Kaminfeger buchen. |
| 11 | Versicherungsdeckung prüfen | Gebäudeversicherung und Elementarschadendeckung, allfällige Zusatzdeckungen für Wasser aus Rückstau, Solaranlagen und Umgebungsarbeiten. |
| 12 | Zustand dokumentieren | Fotos von Dach, Fassade, Umgebung und Technikraum mit Datum ablegen. Bei einem Schadenfall ist das der schnellste Weg zur Regulierung. |
Was Sie selbst machen und was Fachbetriebe übernehmen
- Selbst gut machbar: Dachrinnen im Erdgeschossbereich, Aussenwasserhähne, Dichtungstest, Gartenmobiliar, Melder, Dokumentation.
- Fachbetrieb: Arbeiten am Dach und in der Höhe, Heizungsservice, Kaminreinigung, Elektroarbeiten, Baumpflege bei grossen Bäumen, Abdichtungsarbeiten.
Für Arbeiten in der Höhe gilt eine einfache Regel: Was ohne gesicherte Leiter oder Gerüst nicht sicher erreichbar ist, macht ein Fachbetrieb. Ein Sturz kostet mehr als jede Offerte.
Besonderheiten beim Stockwerkeigentum
Bei Stockwerkeigentum liegt die Verantwortung für Dach, Fassade, Umgebung und gemeinschaftliche Technik bei der Gemeinschaft, nicht bei Ihnen allein. Ihre Aufgabe ist es, Feststellungen der Verwaltung schriftlich zu melden und darauf zu achten, dass der Erneuerungsfonds für die anstehenden Arbeiten ausreicht. Der Herbst ist der richtige Moment, das Thema für die nächste Versammlung anzumelden.
Fazit
Zwölf Schritte, ein Wochenende, ein Handwerkertermin. Der Herbst-Check ist die günstigste Investition in Ihre Liegenschaft, die Sie in diesem Jahr machen können. Und wenn Sie in den nächsten Jahren einen Verkauf in Erwägung ziehen: Eine gepflegte Liegenschaft mit dokumentiertem Unterhalt verhandelt sich anders. Deutlich anders.
Häufige Fragen
Wann ist der beste Zeitpunkt für den Herbst-Check?
Von Anfang September bis Mitte Oktober. Dann ist die Heizperiode noch nicht angelaufen und die Handwerksbetriebe haben Kapazität.
Wie oft sollten Dachrinnen gereinigt werden?
Mindestens einmal jährlich im Herbst. Bei Bäumen in der Nähe zusätzlich im Frühling.
Deckt die Gebäudeversicherung Sturmschäden?
Sturm gehört in der Regel zu den Elementarschäden und ist über die Gebäudeversicherung gedeckt. Umfang und Selbstbehalt sind je Kanton und Police unterschiedlich – prüfen Sie Ihre Deckung konkret.
Was gehört beim Stockwerkeigentum zu meinen Aufgaben?
Ihre eigene Wohnung sowie das Melden von Mängeln an gemeinschaftlichen Teilen. Dach, Fassade, Umgebung und gemeinschaftliche Technik verantwortet die Gemeinschaft über die Verwaltung.
Lohnt sich ein Wartungsvertrag für die Heizung?
Bei Wärmepumpen und modernen Anlagen in der Regel ja. Er sichert einen festen Servicetermin, dokumentiert den Unterhalt und ist beim Verkauf ein Qualitätsnachweis.
Wir schätzen den Marktwert ein und zeigen Ihnen, welche Massnahmen sich beim Verkauf tatsächlich auszahlen.
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Quellen
Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen VKF und kantonale Gebäudeversicherungen, Informationen zu Elementarschäden und Prävention
MeteoSchweiz, Informationen zu Sturmwarnungen und Warnstufen meteoschweiz.admin.ch
Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Art. 712a ff. (Stockwerkeigentum)
Erfahrungswerte Marlin Immobilien AG aus Bewertungs- und Verkaufsmandaten
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Finanz- oder Rechtsberatung. Für Ihre persönliche Situation ziehen Sie bitte Anwalt, Treuhänder, Notariat oder Ihre Bank bei. Stand: September 2026.